수익률·금리 '무게중심' 못 잡으면 지렛대 '뚝'

<비법 탐구> 투자수익 올리기 ②'레버리지 효과'를 활용하라

“그래도 부동산이죠!” 부동산시장이 좀처럼 침체국면을 벗어나지 못하고 있지만 예나 지금이나 투자자들의 부동산 사랑은 여전하다. 특히 저금리 기조가 장기화되고 있는 가운데 조금이라도 나은 수익을 창출할 수 있는 수익형부동산이 오히려 대세로 떠오르고 있다. 하지만 수익형부동산도 무턱대고 투자를 했다가는 낭패를 보기 십상이다. 전문가들은 수익형부동산의 수익률을 잘 따져보고 투자해야 한다고 입을 모은다. <머니위크>가 기획시리즈로 수익형부동산의 수익률을 올릴 수 있는 비법을 알아봤다.<편집자주>

#.서울 사당동에 거주하는 박경한(43)씨는 요즘 얼굴에 미소가 끊이질 않는다. 수익형부동산 투자로 쏠쏠한 재미를 보고 있어서다. 박씨는 얼마 전 주택을 처분하고 손에 쥔 4억원의 여유자금에 1억원을 대출 받아 서울 공덕역 인근 오피스텔 두채를 사들였다. 오피스텔 한채의 분양가는 2억5000만원. 당초에는 한채만 살 생각이었지만 저금리 기조 속에 두채를 분양받으면 더 높은 수익을 낼 수 있을 것으로 판단, 과감히 한채를 더 계약한 것이다. 박씨의 판단은 적중했다. 한채만 샀더라면 박씨의 손에 들어오는 수익은 월세 90만원. 하지만 현재 박씨는 은행이자를 제외하더라도 150만원 이상의 수익을 올리고 있다.


저금리 기조가 이어지면서 최근 여유자금을 갖고 있는 투자자들 가운데 은행금리보다 더 나은 수익처를 찾는 데 골몰하는 이들이 많다. 이에 따라 과거와 달리 수익형부동산시장에 뛰어드는 30~40대 투자자들도 늘고 있다. 하지만 기대했던 수익률을 올리지 못하고 낭패를 보는 경우가 대다수다. 전문가들은 박씨처럼 ‘레버리지 효과’(Leverage Effect)를 활용하라고 조언한다.

레버리지 효과란 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것을 말한다. 소위 ‘지렛대 효과’라고도 불린다.

예를 들어 자기자본 10억원으로 1억원의 순익을 올리게 되면 자기자본이익률은 10%에 불과하지만 자기자본 5억원에 타인자본 5억원을 끌어와 1억원의 순익을 올리면 자기자본이익률은 20%가 된다. 요즘처럼 금리가 바닥을 쳤거나 금리비용보다 더 높은 수익률이 기대될 경우에는 타인자본을 활용하는 게 유리할 수 있다.

그렇다고 무조건 레버리지 효과를 맹신해서는 안 된다. 반대로 타인자본을 과도하게 사용할 경우 경기가 침체되거나 금리가 상승하면 금리부담으로 인한 도산 위험도 높아지기 때문이다. 본인의 자금규모에 맞는 현명한 투자가 요구되는 이유다.

이와 관련해 장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “대출이 50%까지 가능한 수익형부동산에 대해 무조건 50% 꽉 채워 대출을 받는 게 능사는 아니다”며 “대출 비율과 금리를 따져보고 최상의 수익률을 산출해볼 필요가 있다”고 조언했다.

◆기대수익률 실현 여부가 관건

레버리지 효과는 '양날의 칼'이다. 제대로 활용하면 이익을 극대화시킬 수 있지만 어설프게 활용했다가는 안하느니만 못한 결과를 가져올 수도 있기 때문이다.

레버리지 효과 활용의 최대 관건은 바로 기대수익률의 실현가능 여부다. 기대수익률의 실현 가능성이 낮다면 레버리지 효과를 통한 수익극대화 시도가 자칫 수익저하를 초래할 수 있다.

그렇다면 기대수익률은 어떻게 예측해야 할까. 은퇴자금 10억원으로 노후준비에 한창인 김모(57)씨도 막상 수익형부동산 투자에 레버리지 효과를 활용하려니 수익률 예측이 쉽지 않아 고민이라고 말한다.

"수도권 신도시에 분양중인 상가가 있는데 분양가는 10억원입니다. 현재 보증금 1억원에 월세 400만원으로 편의점 임대가 확정된 상태고요. 일단 대출은 최대 50%까지 가능합니다. 수익률을 높이기 위해서는 대출을 받아야 할지, 받는다면 얼마나 받아야 좋을지 도무지 감이 안 잡히네요."

김씨가 투자 고려 중인 상가의 '레버리지효과' 비교분석표.

김씨가 투자를 고려 중인 상가의 기대수익률을 예측해보면, 우선  대출 없이 자기자본을 100% 투자한 경우 보증금 1억원을 제외한 실투자금 9억원으로 5.33%의 수익률을 기록했다.

반면 레버리지 효과를 활용해 30%, 40%, 50% 대출을 받았을 경우 각각 6억원, 5억원, 4억원의 실투자금으로 5.75%, 6%, 6.38%의 수익률 달성이 가능할 것으로 예상됐다. 이때 금리는 연 4.5%를 적용했다. 이에 따르면 김씨는 50% 대출을 받아 상가를 분양 받는 게 수익률을 가장 극대화시킬 수 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "현재 상황에서 김씨는 50% 대출을 받는 게 유리하겠지만 똑같이 50% 대출을 받더라도 자금설계를 어떻게 하느냐에 따라 조금 다른 결과를 가져올 수도 있다"며 "특히 월세체납, 대출이자 연체 등 유동성 함정에 빠지지 않도록 전체 금액의 10% 정도인 보증금은 유동자금으로 확보해 두는 게 좋다"고 귀띔했다.

◆'예측오류' 대비도

기대수익률을 예측했다고 끝이 아니다. 금리인상이나 공실 발생 등 생각하지 못한 변수가 발생할 경우도 대비해야 한다.

기대수익률 예측이 빗나가면 거꾸로 수익률 악화에 끼치는 영향도 큰 만큼 예측오류에 대비한 여유자금이 준비된 상태에서 레버리지를 활용하는 게 현명하다.

장경철 이사는 “수익형부동산 투자는 차입자본의 비율이 50%일 때 수익률이 가장 높게 나타나지만 금리인상이나 공실 등을 감안하면 40%를 넘지 않는 게 안전하다”며 “다만 제1금융권 선임대계약과 같은 임차인 지불능력과 계약변수가 적은 내용의 확정수익이 보장된다면 예외적으로 40%를 상회하는 범위로 적극적인 레버리지 효과 활용을 검토해 볼 만하다”고 말했다.

가장 큰 변수는 역시 금리인상이다. 국내 금리전망에 대한 시각은 전문가들 사이에서도 엇갈리고 있어 섵부른 예단은 금물이다. 하지만 대외불안요인 감소 등으로 인해 인상 쪽으로 점차 무게추가 쏠리는 추세다.

금리가 인상되면 레버리지 효과에 따른 수익률 상승도 기대하기 어렵다. 레버리지 효과를 유지하기 위해서는 상황에 따라 대출비중을 탄력있게 조절하는 것이 좋다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제323호에 실린 기사입니다.