/사진=류승희 기자
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# 대기업 임원으로 일하다 퇴직 후 중소기업에 재취업한 박모씨(55)는 퇴직금 중간정산으로 나온 돈과 아파트를 처분한 여유자금으로 서울 종로 효자동에 위치한 4층짜리 상가건물을 35억원에 매입했다. 지은지 20년 이상 된 오래된 건물이었지만 배후수요가 풍부해 리모델링을 하면 충분히 수익률을 올릴 수 있을 것으로 판단한 것. 박씨는 건물 내부와 외장 리모델링 공사를 진행했다. 공사비용은 3.3㎡당 140만원 선으로 신축비용의 절반에 지나지 않았다. 게다가 매입 당시 4%대에 머물렀던 임대수익률이 리모델링 후 10%대로 올랐다. 결코 손해보는 장사가 아니었다는 게 인근 부동산 관계자의 평가다.
◇임대수익률 높이는 상가 리모델링

28일 부동산업계에 따르면 노후된 상가건물을 매입해 리모델링 후 임대수익을 극대화하는 부동산투자가 인기다. 상가 리모델링의 인기는 상업용 건축물 허가면적에서 리모델링의 비중이 증가하고 있다는 점에서 확인할 수 있다. 한국건설산업연구원에 따르면 2002년 리모델링 비중은 전체 건축허가 면적에서 14.5%에 불과했으나 지난해에는 43.2%로 증가했다. 특히 노후상가의 경우 신축 못지않게 리모델링이 활발한 것으로 나타났다.


장경철 한국창업부동산정보원 이사는 "상가건물 신축비용의 절반에도 미치지 않는 비용으로 리모델링을 하고 나면 상권 활성화에 따른 공실률 감소 등 즉각적인 효과가 나타나다 보니 투자자들이 선호할 수밖에 없다"고 설명했다.

상가 리모델링은 강남보다 강북이 유망지역으로 꼽힌다. 수유리·노원·연신내역 인근의 저평가된 노후상가들은 상권이 오래돼 안정적인데다 시세차익에 대한 기대감도 크다. 강남에 비해 상대적으로 저렴한 건물가격도 장점으로 꼽힌다.

특히 이태원동 경리단길은 상가 리모델링이 활발하게 이뤄지는 대표적인 지역이다. 이미 3년 전부터 투자자들이 상가 리모델링에 나서면서 3.3㎡당 2500만원 선이었던 시세는 최근 4000만~5000만원까지 올랐다. 하지만 여전히 저평가 상태여서 투자가치가 크다는 게 전문가들의 중론이다.


◇단순한 리모델링 'NO'… 테마 있어야

여러모로 매력적인 상가 리모델링이지만 무턱대고 노후상가를 매입해 리모델링했다가는 낭패를 보기 십상이다. 투자비용이 적잖은 만큼 효과적인 투자전략을 세워 접근할 필요가 있다.

먼저 차별화되지 않은 단순한 노후상가의 리모델링은 무의미하다. 상권을 충분히 고려해 임대수익을 높일 수 있는 기획으로 테마를 잡고 콘셉트를 정해야 한다. 일례로 외국인 수요가 풍부한 압구정·신사·명동역 인근의 경우 외국인 임대수요를 끌어올 수 있는 원룸하우스나 게스트하우스 콘셉트가 적당하다. 이처럼 리모델링도 차별화되지 않으면 성공하기 힘들다.

리모델링 비용을 최소화하는 것도 관건이다. 예컨대 3억원을 들여 리모델링했는데 정작 건물가치가 3억원 이상 올라가지 않고 임대료도 크게 상승하지 않는다면 손해를 볼 수밖에 없다. 리모델링이 꼭 필요한 부분을 선별해 비용을 최소화할 필요가 있다. 이와 관련해 장경철 이사는 "외장 리모델링은 필수"라며 "아무리 좋은 상품, 맛있는 음식도 포장이나 그릇이 보기 싫으면 팔리지 않는다"고 귀띔했다.

리모델링 공사를 진행할 업체 선정에도 신경을 써야 한다. 영세업체가 많아 공사 중 부도가 나는 경우도 다반사기 때문이다. 자칫 법적분쟁으로 번질 수도 있는 만큼 가급적 리모델링 전문업체를 선정하는 것이 좋다.

이밖에도 리모델링할 때는 시장변화에 따라 과감하게 용도를 변경할 필요가 있다. 잘 나가던 업종도 순식간에 사양업종으로 변할 수 있어서다. 아울러 상권을 분석할 때는 현재 상권에 연연하기보다 향후 성장 가능한 상권에 주목해야 한다.