[토요 부동산] 임대사업, '파란눈'을 잡아라

서울의 한 외국인 임대아파트 /사진제공=머니투데이

수익성 한계에 다다른 오피스텔이 지고 외국인을 대상으로 한 주택임대사업에 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 오피스텔이 공급과다와 높은 분양가로 임대수요 찾기에 애를 먹고 있는 반면, 외국인 렌탈 주택은 국내 거주 외국인이 점차 늘어나면서 임대수요가 늘어났기 때문이다.
안전행정부에 따르면 올해 기준 국내거주 외국인은 157만명으로 전년대비 8.6%(12만3839명) 증가해 지난해 2.6%로 주춤하였던 증가폭이 다시 확대됐다.

수요층의 다양화도 외국인 렌탈 주택이 주목받는 또 다른 이유다. 과거 주한미군, 외교관 등 한정적이던 외국인 수요는 최근 기업들의 글로벌 전략으로 인해 기업체 종사자가 늘고 대학들이 외국인 유학생 입학을 적극 장려하면서 수요 영역이 늘어났다. 임대주택사업 요건 완화, 수익형 부동산 인기 등의 호재도 있다.


이 중에서도 특히 미군이 주둔하는 지역이 인기다. 수요가 안정됐고 생활반경이 넓지 않기 때문에 상권이 집중되어 있는 것이 특징이다. 임대 대상은 미군과 가족 및 관련 종사자들이다.

그동안 대표적인 지역으로 이태원이나 동두천, 의정부, 송탄, 평택 등 공통적으로 미군기지가 주둔해 있는 지역으로 외국인 주택렌탈 사업지로 꼽혀왔는데 최근 평택에 대규모 미군기지 이전이 본격화 되면서 평택과 송탄, 아산 등이 외국인 임대전용주택에 관한 관심이 점점 높아지고 있다.

특히 평택의 경우 안정리에 서울 용산과 경기 동두천, 의정부 등 전국 50여개 기지의 90%가 이전해 현재 9500명 수준의 미군과 미군가족 및 관련종사자가 8만여명으로 늘어나고 고덕삼성산업단지와 LG전자 등 대기업 산업단지 이전이 예정돼 있어 인구 유입이 늘어날 것으로 보인다.


무엇보다 외국인을 대상으로 한 주택임대사업의 가장 큰 매력은 높은 수익률과 월세를 떼일 걱정이 없다는 데 있다. 일단 국내와는 다르게 외국은 전세개념이 없어 모든 주택임대는 월세를 지불하고 거주하는 방식을 취하고 있다. 외국인 주택렌탈사업도 마찬가지로 임대 시 1년치 월세를 미리 지급 받을 수 있기 때문에 매달 월세를 걱정할 필요가 없다. 평택의 경우 미군은 월세, 미 군무원에게는 1년치를 선불로 받는다.

물론 간과해선 안되는 부분도 있다. 국내 거주 외국인의 55.4%가 중국인이라는 점이다. 조선족만 따져 봐도 전체의 40.4%다. 조선족의 국내 경제활동 영역을 고려해보면 외국인 대상 주택임대사업의 직접적인 수요층으로 보기 어렵다.

반면 한국보다 GDP(국내총생산)가 높은 국가 출신의 외국인 거주자는 미국, 일본 등을 포함해 18% 남짓에 불과하다. 직접 인근 수요를 파악해야 하는 이유다.