[법률S토리] 비사업용토지 매각 "올해는 참으세요"

비사업용토지를 서둘러 매각하려는 사람이 있다면 말리고 싶다. 올해 매각하면 내년에 팔 때보다 양도소득세를 더 내야 하기 때문이다.

10년 전 2억원에 구입한 임야(비사업용토지)를 10억원에 매각한다고 가정하자. 올해 매각하면 4억원가량의 양도소득세를 내야 하지만 내년에 매각하면 2억7000만원 정도로 줄일 수 있다. 이는 개정된 세법이 내년부터 적용될 것으로 예상돼서다. 지난 7월28일 정부가 발표한 개정세법안에는 2017년 이후 비사업용토지를 매각할 경우 장기보유특별공제를 전면 허용하겠다는 내용이 담겼다.


장기보유특별공제를 받기 위해서는 최소 3년 이상 보유해야 한다. 현행 세법에서도 비사업용토지에 대해 장기보유특별공제를 허용한다. 하지만 아무리 오래 전에 취득했더라도 2016년 1월1일에 취득한 것으로 보고 장기보유특별공제를 계산한다.


 

/사진=이미지투데이

따라서 현행 세법으로는 비사업용토지의 장기보유특별공제를 2018년 12월31일까지 받을 수 없다. 그러나 올해 발표된 개정세법안은 취득시점부터 보유기간을 계산해 비사업용토지의 장기보유특별공제를 적용한다.
물론 내년 이후 매각한다고 해도 비사업용토지에 대한 불이익은 존재한다. 비사업용토지의 양도소득세는 일반부동산보다 10%포인트 높아서다. 일반부동산은 6~38%(지방소득세 제외)의 양도소득세를 내는 반면 비사업용토지는 16~48%의 세율이 적용된다. 지방소득세까지 포함한 세율로 고려하면 최고 52.8%의 양도소득세를 내야 하는 셈이다. 따라서 비사업용토지는 사업용으로 변경해 매각하는 것이 세율 측면에서 유리하다.

◆비사용토지, 사업용으로 변경하기

비사업용토지를 사업용토지로 변경하는 방법은 3가지다. 첫째, 토지를 매각하는 날부터 소급해서 3년 중 2년 이상을 사업목적으로 사용하면 사업용토지로 인정된다. 둘째, 매각하는 날부터 소급해 5년 중 3년 이상을 사업목적으로 사용해도 사업용으로 인정받는다. 마지막으로 토지의 전체 보유기간 중 60% 이상을 사업목적으로 사용하면 사업용토지가 된다.

이 조건으로 토지를 매각하면 비사업용토지를 사업용토지로 바꿀 수 있다. 사업용토지는 실제 사업목적에 맞게 사용해야 하므로 개발제한구역, 군사보호시설 등으로 묶인 임야는 법률규정을 미리 파악해 사업용토지 변경 시 반영해야 한다.
개발제한구역의 임야는 매각일부터 소급해서 3년 중 2년 이상 개발제한구역으로 묶여 있거나 소급해서 5년 중 3년, 또는 전체 보유 기간 중 60% 이상 개발제한구역으로 묶여있을 경우 사업용토지로 인정한다. 토지를 살 때 개발제한구역으로 묶여 있으면 그 기간은 사업에 사용한 것으로 인정되지 않으므로 유의해야 한다.


☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제458호에 실린 기사입니다.