[법률S토리] 분양권 양도, ‘P’ 오르기 전 결정하라

분양권 전성시대다. 분양권을 취득한 사람 가운데 일찌감치 자녀에게 물려주려는 수요도 늘고 있다. 분양권의 명의를 자녀 이름으로 바꿔 물려주는 방법은 양도 또는 증여로 나눌 수 있다. 어떤 방법이 절세에 더 유리할까.

먼저 아무런 대가를 받지 않고 명의를 바꾸는 증여를 살펴보자. 증여에서 가장 중요한 것은 재산의 정확한 평가다. 분양권은 평가기준일까지 납입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액으로 평가한다. 즉 증여 당시의 계약금, 납입한 중도금 및 옵션비용, 프리미엄을 합한 금액을 추산해봐야 한다. 통상 계약금과 중도금에는 이견이 없지만 프리미엄은 납세자와 과세관청이 각각 다르게 판단해 다툼이 발생할 수 있다.

분양권 증여 당시 전후 3개월 이내 매매사례가액이 있다면 그 금액이 프리미엄이 되지만 그렇지 않으면 이 분양권과 면적, 위치, 용도 등을 따져 가장 비슷한 분양권을 유사매매사례가액으로 정해 그 금액을 프리미엄으로 정한다.
프리미엄이 확정되면 증여세를 계산해야 한다. 성년 자녀의 경우 5000만원을 공제받고 나머지 금액은 증여세가 과세된다. 유의할 점은 중도금 대출이 있는 경우다. 분양권 명의를 바꾸면 자연스럽게 중도금 대출도 승계하는 부담부증여 형태를 갖춘다. 부담부증여는 재산에 담보된 채무를 함께 넘기는 것으로 증여세를 줄일 수 있다. 자녀는 분양권이라는 재산을 받는 대신 채무도 같이 받는 것으로 순수한 증여재산 계산 시 채무가 빠진다.


하지만 채무는 대가가 있는 재산의 이전이므로 재산을 증여하는 부모가 양도소득세를 부담해야 한다. 분양권의 경우 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%의 높은 세율이 적용돼 프리미엄이 많이 붙은 분양권이라면 큰 금액의 양도소득세를 부담할 수 있는 점을 유의해야 한다.

두번째로 양도 형태의 분양권을 이전하는 경우 양도가액을 얼마로 정하는 지가 관건이다. 부모 자식 사이라도 시가보다 낮은 금액으로 거래하면 양도소득세와 증여세가 추가로 과세될 위험이 있다. 양도자 입장의 양도소득세를 살펴보면 특수관계자간에는 시가보다 낮은 금액으로 양도가액을 산정할 경우 부당행위계산부인으로 신고한 가액이 아닌 시가로 재계산해 세금이 과세된다. 여기서 말하는 시가란 앞서 증여에서 언급한 납입된 금액과 프리미엄을 합한 금액이다.

저가 양도는 시가와 거래가액의 차이가 5% 이상 나거나, 3억원 이상인 경우다. 예컨데 시가가 10억원이라면 시가의 5%이내인 9억5000만원 이상으로 거래해야 문제가 없다. 저가 양도의 경우 양도소득세뿐 아니라 증여세도 고려해 야

한다. 특수관계자간에 저가 양도를 할 경우 양수자가 시가보다 적은 금액으로 재산을 취득해 금전적으로 이득을 본 것이므로 증여세가 과세될 수 있다.
증여세의 과세기준은 양도소득세보다 덜 엄격하다. 시가와 거래가액의 차이가 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우 양도가액의 차액 상당액을 양수자가 증여세로 부담한다. 따라서 분양권의 명의를 바꿀 때 전문가의 도움을 받아 중도금이 많이 불입되기 전 프리미엄이 더 올라가기 전에 증여와 양도를 결정하는 것이 절세의 지름길이 될 것이다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제462호에 실린 기사입니다.