마스턴프리미어리츠 투자자산인 프랑스 크리스탈 파크 전경./사진=마스턴투자운용
마스턴프리미어리츠 투자자산인 프랑스 크리스탈 파크 전경./사진=마스턴투자운용
◆기사 게재 순서
① "코스피 수익률의 4배"… 리츠로 갈아탈까?
② 상장 리츠 시장 올해도 '훈풍'.. 올해 첫 주자는?
③ 자산운용업계 리츠 진출 본격화... 경쟁 불붙는다

지난해부터 금리 인상기에 접어들면서 증시 변동성 확대 속 안전자산으로 분류되는 ‘리츠(REITs·부동산간접투자회사)’가 급부상 하고 있다. 상장 리츠의 경우 대부분 고정금리로 부채를 조달하기 때문에 금리 상승에 따른 영향이 제한적이라는 점이 투자 매력으로 꼽힌다. 주가 상승에 따른 자본이익과 함께 임대료 상승에 따른 추가 수익까지 기대할 수 있다는 점도 장점이다. 성장이 우선인 국내 리츠들은 금리 인상에도 불구하고 적극적으로 자산편입 전략을 이어나갈 것으로 전망된다.
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국내 리츠 총 자산 70조 돌파… 160조 연금펀드 온다

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리츠는 투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자하고 임대료나 매각 차익으로 얻은 이익을 정기적으로 배당하는 부동산 간접투자 상품이다. 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 주주들에게 배당해야 한다. 리츠에 투자하려면 주식시장에 상장된 리츠의 주식을 사거나 새로 만드는 리츠가 공모를 실시할 때 참여하면 된다. 

2001년 국내에 도입된 리츠 시장은 외환위기 이후 기업들의 자산 유동화를 목적으로 한 기업구조조정리츠(CR리츠)를 중심으로 형성됐다. 2010년대에는 일부 자기관리 리츠의 사고를 계기로 리츠의 상장 요건이 강화되면서 비상장을 중심으로 운영됐다. 2018년 12월 리츠 공모, 상장 활성화 방안과 2019년 9월 공모형 부동산간접투자 활성화 방안이 발표되면서 성장 기반을 마련했다. 특히 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 급격하게 성장하고 있다. 

국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 지난해 11월 기준 국내 운용리츠 수는 315개로 2020년 282개보다 12.1%(34개) 늘어났다. 총자산(AUM)도 같은 기간 65조3000억원에서 72조1000억원으로 10.4%(6조8000억원) 증가했다. 유가증권시장에 상장된 리츠는 18개이며 시가총액은 6조4283억원이다. 지난해 평균수익률은 17.1%로 같은 기간 3.6% 상승에 그친 코스피 지수를 4배 이상 웃돌았다. 지난해 상장 리츠의 평균 배당률은 평균 5.8% 수준이었다. 

상장리츠는 2018년과 2019년 공모 리츠 활성화 정책 발표에 힘입어 성장세를 타고 있다. 2019년 7개였던 상장 리츠는 2020년과 2021년 각각 6개와 5개가 신규 상장해 총 18곳으로 늘어났다. 자산총액은 9조8165억원 규모다. 지난해 SK리츠, NH올원리츠, 디앤디플랫폼리츠, 미래에셋글로벌리츠, 신한서부티엔디리츠 등이 상장했으며 올해도 다수의 리츠가 상장을 준비 중이다.

최근 리츠 활성화 대책의 일환으로 개인연금의 상장리츠 투자가 공식적으로 허용되면서 리츠 시장의 성장세가 더욱 가파르게 나타날 전망이다. 현재 퇴직연금에서 리츠 투자가 허용되고 있지만 총 투자액의 30% 한도가 있었다. 앞으로 연금저축 계좌의 경우 100%까지 가능해진다. 

이경자 삼성증권 연구원은 “160조원에 달하는 연금펀드의 리츠 투자 허용은 리츠 시장에 수급적으로 미치는 영향이 클 것”이라며 “금융위가 상장리츠 투자가 가능한 연금저축상품을 증권사 연금저축펀드로 한정했기 때문에 연금저축의 자금이 기존 보험·은행에서 증권사로의 이동 현상도 나타날 것”이라고 전망했다. 
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상장 리츠 시총 1위 ESR켄달스퀘어리츠… 신한알파리츠, 주가 상승률 가장 높아

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시가총액 기준 1위 상장 리츠는 ESR켄달스퀘어리츠로 1조3190억원 규모다. 2위는 롯데리츠(1조3096억원) 3위는 SK리츠(9472억원)가 차지했다. ESR켄달스퀘어리츠는 2020년 12월 상장한 국내 첫 물류센터 리츠다. 오피스빌딩이나 상업시설로 구성된 기존 리츠와 달리 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 오히려 수요가 늘고 있는 물류센터를 기초 자산으로 두고 있다. 

ESR켄달스퀘어 리츠의 기초 자산은 고양·부천·용인·이천·평택 등 경기도 일대 총 11개, 1조4000억원 규모의 물류센터로 구성됐다. 물류센터 임차인이 쿠팡·LF·카버코리아·CJ·GS리테일·필라·동원 등 유명 기업이라는 점도 투자 포인트였다.결산시기는 매년 5월과 11월이며 2021년 상반기 1주당 134원의 배당금을 책정해 총 192억6400만원의 배당금을 지급했다. 

공모가 대비 주가가 가장 많이 오른 리츠는 신한알파리츠다. 2018년 8월8일 상장한 신한알파리츠 주가는 지난 18일 종가 기준 8040원으로 공모가(5000원) 대비 60.8% 올랐다. 신한알파리츠의 투자자산은 분당 크래프톤타워로 크래프톤과 네이버, 스노우, 신한금융투자, 신한은행 등이 임차하고 있다. 

자리츠를 통해 용산 더프라임타워와 중구 대일빌딩, 트윈시티 남산, 신한L타워, 삼성화재 역삼빌딩 등을 보유하고 있다. 에이리츠(45.5%) 코람코에너지리츠(31.4%) ESR켄달스퀘어리츠(24%) SK리츠(22.6%) 등도 공모가 대비 20% 넘는 상승률을 기록했다. 
삼성증권에 따르면 지난 13일 기준 배당률이 가장 높은 리츠는 제이알글로벌리츠(7.1%)다. 2020년 8월7일 상장한 제이알글로벌리츠는 자리츠 제이알제26호를 통해 벨기에 브뤼셀에 위치한 파이낸스타워 컴플렉스를 투자자산으로 보유하고 있다. 파이낸스 타워는 지하 4층, 지상 35층의 본관과 지하 6층, 지상 11층의 별관이 있으며 벨기에 연방정부 산하 건물관리청이 입주하고 있다. 

뒤를 이어 이리츠코크렙(6.9%) 신한서부티엔디리츠(6.4%) 롯데리츠(5.9%) NH올원리츠(5.9%) 미래에셋글로벌리츠(5.8%) 미래에셋맵스리츠(5.8%) 디앤디플랫폼리츠(5.5%) 이지스밸류리츠(5.4%)  코람코에너지리츠(5.1%) 등도 5% 넘는 배당률을 나타냈다. 

김선미 신한금융투자 연구원은 “올해 투자가 유망한 리츠는 배당의 안정성이 높으며 지속적인 포트폴리오 강화를 통해 배당의 성장성을 높여 나가는 분야”라며 “섹터별로 장기간 업황 호황이 지속되고 있는 산업·물류 리츠, 주거 리츠가 올해도 배당의 안정성과 성장성을 향유할 수 있을 것으로 기대된다”고 분석했다. 

김 연구원은 “섹터별로 유사한 주가 흐름을 보였던 2020~2021년과 달리 2022년 이후에는 개별 리츠별로 주가 차별화가 예상되며 종목별 세심한 펀더멘탈 확인이 필요한 시점”이라며 “특히 오피스의 경우 임차인이 선호하는 지역 및 자산에 투자를 지속하는 리츠가 차별화된 성과를 보여줄 것”이라고 전망했다.