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입주를 넉 달 앞둔 서울 서초구 신반포4지구재건축정비사업(단지명 '메이플자이'·3307가구) 조합이 시공사 GS건설과 5000억원대 공사비 분쟁을 벌이고 있다. GS건설은 추가 공사비의 절반인 2500억여원에 대해 조합을 상대로 소송을 제기했다. 조합은 2288억원의 추가 공사비 요청분에 대해 한국부동산원 검증을 요청했다.
10일 정비업계에 따르면 신반포4지구조합과 GS건설은 공사비 증액 관련 서울시 코디네이터 중재를 신청했다.
GS건설은 지난해 12월 총 4860억원의 추가 공사비를 조합에 요청한 바 있다. 이중 금융비용·물가상승분에 해당하는 2571억원의 공사비 청구 소송을 제기하면서 갈등이 수면 위로 드러났다.
소송을 제기한 2571억원은 ▲협약에 의한 착공 전 물가상승분 310억원 ▲건설환경 변화에 따른 공사비 반영분 967억원 ▲사업기간 증가에 따른 금융비용 185억원 ▲일반분양 수 감소에 따른 분담금 증가분 금융비용 777억원 ▲입찰 대비 증가된 공사비 일반관리비·이윤 332억원 등이다.
설계변경·특화 등에 의한 추가 청구분 2288억원에 대해서는 조합 측 요청에 따라 현재 한국부동산원이 검증을 진행하고 있다. 업계에 따르면 오는 6월 입주 전 공사비 검증의 결과가 나올 것으로 예상된다.
GS건설 관계자는 "설계변경, 특화 적용, 사업계획과 사업기간 변경을 비롯해 대외 환경 변화에 따라 발생한 추가 공사비를 청구한 것"이라며 "코로나19 사태와 러시아-우크라이나 전쟁 등 불가항력 변화에 따른 공사비 상승"이라고 강조했다.
이번 인상안이 통과될 시 공사비는 3.3㎡당 최초 499만원에서 797만원까지 상승한다. 조합원당 1억5000만원의 추가분담금을 내야 할 것으로 추정된다. GS건설은 2023년 최초 계약 당시 공사비 9352억원을 1조4000억원으로 인상 요구했다. 조합은 1980억원 인상에 합의했다.
준공일은 최초 계약 시 2024년 8월에서 오는 6월로 미뤄졌다. 조합 측은 당초 '공동사업시행 협약서'에 공사비 인상 근거가 명시되지 않았다는 이유로 인상 요구에 응하지 않고 있다.
조합 관계자는 "착공 이후 물가인상분 반영은 계약서에 없는 항목"이라며 "물가가 떨어져 이익이 발생 시 조합 등 계약 상대와 나누지 않으면서 손해를 이유로 추가 공사비를 요구하는 것은 무리하다"고 말했다. 그러면서 "입주 지연을 우려하는 조합원들이 많아 시공사가 유치권 행사 등을 할 경우 가처분을 신청하고 지체상금·손해배상 소송을 제기할 수 있다"고 설명했다.
시공사 요구안, 3.3㎡당 '499만→ 797만원'
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입주가 이뤄지더라도 조합이 추가분담금 등을 정산하지 않을 경우 조합원분 소유권 이전이 어려워질 수 있다. 2017년 입주한 '서울역 센트럴자이'는 4년 만인 2021년 이전고시가 확정돼 소유권이전등기를 완료했다. 이전까지 소유주들은 주택담보대출과 매매 등 재산권 행사가 제한됐다.
조합의 불법 상가분양과 횡령으로 분양무효소송이 진행돼 조합원 추가분담금이 증가하고 시공사에 공사비 미지급 문제가 발생한 데 따른 조치였다. 해당 단지는 시공사 보유분 상태로 거래가 이뤄졌지만 매매·전세가격이 폭락하는 사태도 발생했다.
김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "시공사가 공사대금 미정산을 이유로 유치권을 행사하는 상황이 발생하면 소유권도 넘겨주지 못할 것"이라며 "재개발·재건축은 빠른 속도가 가장 중요한데 이주비·사업비가 지속 발생하면 투자 수익성이 떨어지고 가격도 하락하게 된다"고 짚었다.
다만 GS건설 측은 소유권 이전 지연의 우려에 대해선 선을 그었다. GS건설 관계자는 "입주 제한과 같은 방식으로 심화될 가능성은 작다"며 "협의가 안 된 상태로 입주와 소유권 이전이 진행되면 추후 대응이 더 어려워지므로 서울시 중재를 통해 협의를 기대한다"고 설명했다.
현재로서는 조합과 시공사 둘 다 서울시의 중재로 원만하게 협의하겠다는 공통된 입장을 보이고 있다. 원자잿값과 인건비 상승 부담이 커지면서 시공사와 조합 간 공사비 갈등은 빈번히 발생해 GS건설은 최근 철산주공8·9단지 주택재건축정비사업(단지명 '철산자이 더 헤리티지') 조합에도 1032억원의 추가 공사비를 요청했다.
