"전세대출도 DSR 규제해야" 금융권, 제도 허점 지적

전세자금대출의 대출 총액을 규제하되 세입자 보증금 반환을 목적으로 한 대출을 완화해야 한다는 의견이 나왔다. 서울 시내 한 공인중개사 사무소 앞 /사진=김노향 기자

주택 임대차계약을 체결한 임대인이 세입자에게 보증금을 반환할 목적으로 대출을 신청 시 규제를 완화해 세입자 보호를 강화해야 한다는 의견이 제시됐다. 반대로 전세자금대출의 대출 총액을 규제해야 한다는 의견도 함께 제시됐다.

KB경영연구소는 19일 '전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서를 통해 "범정부 차원에서 전세사기 방지와 피해자 지원을 위한 대책을 마련 중이나 구조적 문제점을 파악하고 근본적 개선 방안을 마련해 안정적인 임대차시스템 구축을 위한 노력이 필요하다"면서 이 같이 밝혔다.


보고서에 따르면 전세제도는 사적 금융을 활용한 주택구입 수단의 역할을 했지만, 주택경기 호황기의 투자행위가 주택경기 침체 시 임차인의 전세보증금 반환과 손실로 확대되는 구조 문제를 안고 있다. 최근에는 전세가격 급등으로 무자본 갭투자가 늘어난 상황에서 매매가격과 전세가격이 동시에 하락해 전세 리스크가 확대됐다.

보고서는 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하고, 매매가 대비 전세비율이 70% 이상인 경우 전세자금대출을 제한해야 한다고 주장했다.

다만 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하면 주택담보대출비율(LTV)의 한시 완화를 통해 대출 신청금액이 1억5000만원 이하인 경우 DSR 적용도 배제해야 한다고 조언했다.


보고서는 주택가격 하락 시 금융기관 등이 주택을 구입해 공공임대주택으로 운영하는 '기업형 임대사업' 확대도 임대차시장 안정에 기여할 것으로 봤다. 임대주택을 직접 중개·관리해 하자 발생시 전세보증금 보존과 계약 파기 등을 책임질 수 있는 기업형 중개 플랫폼이 필요하며, 다주택자의 주택임대사업자 등록 의무화 등도 도입할 것을 제안했다.

강민석 KB경영연구소 박사는 "한국만의 임차 형태인 전세제도가 지금까지 무주택 서민의 내 집 마련을 위한 주거 사다리 역할을 했지만 과도한 갭투자로 전세사기, 깡통전세 문제 등이 발생함에 따라 제도 보완이 필요해졌다"며 "단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되 전세시장의 근본 문제점 해결을 위한 시스템 개선도 고민해야 한다"고 말했다.