전셋값으로 5년 뒤 빵빵할 수 있다면…

분양전환 공공임대로 내 집 마련해 볼까

집값 상승을 기대하기 어려운 침체기에 금융비용 부담을 안고 주택 구입에 나서는 것은 어지간해선 엄두가 나지 않는다. 국민임대나 서울시 장기전세주택(이하 시프트) 청약도 자격조건이 까다로워 도전하기 어려운 게 현실이다. 때문에 분양전환이 가능한 공공임대 아파트가 대안으로 떠오르고 있다.
 

　
◆분양전환 공공임대 특징은

공공임대아파트는 입주자가 5년 내지는 10년 뒤 분양전환을 통해 소유권을 우선 인정받을 수 있는 임대아파트다. 흔히 전셋값만 내면 되는 시프트에 비해 인기는 떨어지지만 수도권 저소득 수요자에게는 차선책으로 꼽히는 임대주택이다. 국민임대아파트에 비해 규모가 크고 자격요건도 덜 깐깐하다. 청약통장을 가진 무주택세대주로서 고가의 부동산이나 자동차를 보유하고 있지 않다면 입주자격이 있다.
 
무주택 기간이 길고 청약통장 납입횟수가 많으면서 부양가족이 많고 주택을 짓는 곳에 장기간 거주한 세대주일수록 유리하다. 각각 3자녀 이상, 노부모 부양, 신혼부부, 생애최초 등 특별공급도 적용된다.
 
무엇보다 임대의무기간 종료 후 분양전환이 가능하다는 점은 분양전환 공공임대의 장점이다. 5년 임대의 경우 건설원가에 감정가격의 평균으로, 10년 임대의 경우 감정가격으로 분양가격이 결정된다. 임대의무기간의 절반을 지나면 임대사업자와 합의하에 분양전환이 가능하다. 분양가격은 전환시기 기준 인근 아파트 감정평가액의 80~90% 수준이다.
 
공공이 아닌 민간에서 건설하는 공공임대아파트는 국민주택기금의 지원을 받아 5년 공공임대아파트 규정을 따르는 경우를 제외하면 입주자 모집 공고 시점을 기준으로 분양가를 결정한다. 최근에는 입주율을 높이기 위해 확정분양가와 더불어 분양전환 시점에서 감정평가금액 중 낮은 금액으로 분양가를 결정하는 경우도 있다.
 
부동산114에 따르면 2008년 1월에 동탄신도시에 입주한 5년 민간임대아파트인 '푸른마을 모아미래도' 전용면적 59㎡는 의무임대기간의 절반이 지난 2010년 7월 1억6820만원에 분양전환됐다. 현재 시세는 2억4750만원으로 상당부분 시세차익을 거둘 수 있었다.
 

　
◆일반분양에 버금…조건 꼼꼼히 따져야
 
'형편 어려운 사람들의 슬럼 주택'. 불과 십여년 전만 해도 임대아파트에 대한 일반적인 인식이었다. 여전히 학부형 사이에서 괴리감이 없는 것은 아니지만 일반분양 아파트와의 시설 격차를 줄이고 개선된 평면이 도입되면서 최근 이미지가 크게 개선됐다.
 
특히 분양전환임대아파트의 경우 독자적인 단지가 조성되고 고급화되는 추세다. 대규모 택지지구 내에 위치하는 경우가 다수여서 기반시설 이용도 편해 입주민들의 만족도 또한 높다.
 
양지영 리얼투데이 팀장은 "유례없는 부동산시장의 장기침체로 매매 및 전세시장의 불안이 계속되면서 안정적으로 거주할 수 있는 임대아파트의 선호도가 과거에 비해 높아지고 있다"면서 "특히 최근에는 임대아파트가 마감재 고급화·편의시설 확충 등으로 좋아져 임대아파트에 대한 수요자들의 인식이 많이 달라졌다. 부동산 경기가 회복되더라도 임대아파트의 인기는 앞으로 계속될 것으로 보인다"고 말했다.
다만 일반 분양아파트와는 다른 방식으로 임대·분양되는 만큼 꼼꼼히 따져봐야 할 사항이 많다. 분양전환 아파트는 공급 주체에 따라 분양가 결정방식이 달라지기 때문에 분양하는 임대아파트 가격뿐만 아니라 주변 아파트 가격동향도 살펴야 한다. 최근 몇년간 가격이 크게 오른 후 가격조정이 나타나고 있는 지방의 경우는 분양 전환시점에 분양가를 결정하는 임대아파트가 유리할 수 있고 아파트 값 약세가 이어지고 있는 수도권의 경우는 입주자모집공고 시점에 분양가를 결정하는 확정 분양가 방식이 유리할 수 있다. 

분양 가격 결정 외에도 체크해야 할 사항이 있다. 분양전환 임대아파트는 무주택자격을 유지해야 분양자격이 주어지는 것이 기본이다. 민간 임대아파트는 대형 건설사보다는 지방에 거점을 둔 중소 건설사가 주로 공급하는 경우가 많아 법정관리나 부도가 나는 경우 임대보증금을 받지 못하는 경우가 종종 있다.


서성권 부동산114 시장분석팀 연구원은 "민간임대아파트 사업자가 보증보험에 가입했는지, 매년 갱신되고 있는지를 확인해야 한다"며 "민간임대아파트는 공공임대아파트와는 달리 분양전환 시점에서 기존 거주 임차인에게 우선 분양하는 강제조항이 없어 계약서 작성 시 우선 분양권이 명시돼 있는지 확인하는 것이 좋다"고 충고했다. 
　
(박스)6월 분양하는 이곳을 주목하라
　
실수요자들이 관심을 가질 만한 수원 광교와 파주 운정 지구의 공공임대가 6월 중 공급된다. 20일까지 일반청약 접수다. 광교신도시의 공공임대 아파트는 광교신도시에서 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 마지막 공공임대 아파트라는 점에서 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상된다.

◈수원광교(공공임대)= LH는 광교택지개발지구 내 10년 공공임대주택 4개블록 1548가구를 공급한다. 청약저축이나 주택청약종합저축, 청약예금 가입자가 우선 청약할 수 있는 일반공급은 674가구다. LH는 보증금을 높이고 월 임대료를 낮추는 전환보증금 제도를 운영할 계획이다.

◈파주운정(공공임대)= 파주 운정지구에서는 A23블록 865가구, A5-1블록 821가구가 공급된다. A23블록은 초등학교가 단지 내에 있으며 중학교와도 인접해 자녀들의 통학이 편리하다. A5-1블록은 지구 동·북측에 위치한 사업지로 중심상업지구를 편리하게 이용할 수 있다.


☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제235호에 실린 기사입니다.