리모델링 수직증축 방안이 확정됐다. 정부는 4.1 부동산 대책의 후속 조치로 15년 이상된 아파트의 리모델링 허용 기준을 최대 3개 층을 더 높일 수 있도록 했다. 또 가구수를 15%까지 늘릴 수 있도록 했다. 리모델링 수직증축 방안은 이르면 내년 1월부터 적용될 예정이다.

개정안에 따르면 15층 미만의 아파트에서 수직증축 추진시 2개 층까지, 15층 이상이면 3개 층까지 늘릴 수 있게 된다. 업계에 따르면 이 같은 기준으로 리모델링을 추진할 경우 가구 수는 15% 늘고, 늘어난 가구를 일반분양하면 조합원 사업비는 35%가량 줄어든다.

◆1기 신도시 수혜, 분당 기대 높아

리모델링 수직증축이 허용됨에 따라 부동산업계는 1기 신도시가 수혜를 입을 것으로 내다보고 있다. 전국에서 리모델링 조건을 갖춘 곳은 400만 가구. 이 중 1기 신도시에서만 200만가구가 집중돼 있다. 특히 신도시 형성 이후 가장 높은 상승률을 기록했다가 2007년 이후 하락폭을 키웠던 분당신도시가 이번 조치의 최대 수혜지로 손꼽힌다.

조은상 부동산써브 부동산리서치팀장은 "리모델링 수직증축 및 일반분양 허용 비율이 높아지면서 수혜를 받을 지역은 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시가 꼽히고 있다"며 "그 중에서도 최근까지 집값 하락폭이 컸던 분당이 가장 큰 수혜 대상이 될 것으로 전망된다"고 예상했다.

서울에서는 노원구, 양천구 등이 수혜를 입을 것으로 보인다. 이들 지역은 재건축 연한에는 다다르지 못했으나 건물 노후화에 따른 리모델링 필요성이 다른 지역에 비해 높은 편이다.

이전까지 리모델링에 따른 가구수 증가 허용 수준은 10%였다. 수평증축이나 별동신축으로 한정해 단지 내 여유공간이 없을 경우 조합원 분담금 인하효과를 보기가 어려웠다.

◆부담 줄었지만…풀어야 할 숙제 많아

하지만 리모델링을 추진하기까지 넘어야 할 산은 많다. 리모델링도 재건축과 마찬가지로 사업성이 담보되지 않으면 조합원 동의를 받는 것이 어렵다. 일반분양 판매로 가구별 추가부담금이 일부 감소하겠지만 여전히 가구당 1억원이 넘는 추가분담금은 조합원의 부담으로 남는다. 주택경기가 완전히 살아나지 않은 상황이어서 수직증축에 따른 일반분양물량이 잘 팔릴지도 미지수다.

부동산업계는 늘어나는 가구를 일반분양으로 전환할 때 3,3㎡당 1800만원 수준으로 끌어올려야 재건축 추진이 가능하다고 관측하고 있다. 문제는 이 가격에 분양할 수 있는 곳이 많지 않다는 점이다. 
 
박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "서울 강남권과 분당 정자동, 서현동, 평촌 일부를 제외하면 3,3㎡당 1800만원에 분양을 할 수 있는 곳은 많지 않다"며 "사실상 강남만을 위한 특화된 정책"이라고 꼬집었다.

다수의 주민동의를 받아야 하는 점도 난제다. 평형별로 주민들의 처한 입장이 다르다보니 의견 수렴이 만만치 않다. 리모델링 추진 요건은 전제 초합원 중 80%의 동의를 받아야 한다.
 
대다수 15년 이상 노후화된 아파트가 가지고 있는 주차 문제는 앞으로 풀어야 할 숙제다. 리모델링이 결정되면 그만큼 늘어나는 가구수만큼 주차난이 가중될 수밖에 없는 상황이다. 지하주차장을 짓게되면 그만큼 건축비가 올라 분양에 어려움을 겪을 수 밖에 없다.

조 팀장은 리모델링 수직증축에 따른 어려움이 남아있는 만큼 "역세권 등 입지가 뛰어나 사업성이 좋은 지역, 주민 갈등이 없을 것으로 예상되는 단지 등이 우선 추진될 것으로 보이며, 나머지 단지들은 한동안 관망세를 유지할 것으로 예상된다"고 진단했다.