'父 상가' 입주한 아들, 임대료는?

행복한 상속·증여세 이야기/ 특수관계자 간 부동산 사용
시가보다 비정상적인 임대료 책정땐 증여세 내야

서울 마포구에 상가건물을 소유하고 있는 최고봉씨. 상가에서 받는 월세 덕에 노후를 걱정하지 않아도 될 정도로 짭짤한 수익을 얻고 있다. 최씨에게 고민이 있다면 바로 아들이다. 학교를 졸업한 지 3년이 넘었지만 아직도 직장을 구하지 못하고 있다. 그러던 차에 아들이 조그만 장사를 시작하겠다며 최씨 소유의 상가 중 하나를 자신이 사용할 수 있게 해달라는 부탁을 했다. 그래서 최씨는 아들에게 입지가 가장 좋은 상가를 사용하라고 했다. 아들이 좋은 곳에서 장사를 하겠다니 고민이 사라진 듯했다.

하지만 여기서 최씨는 또 다른 고민에 시달렸다. 상가를 아들에게 사용하라고 허락을 했는데, 과연 임대료를 받아야 하는가 하는 문제다. 자리를 잡을 때까지는 장사가 어려울 것이기 때문에 임대료를 받을 수가 없다. 그러나 임대료를 받지 않으면 세금추징을 당할 수도 있다는 생각이 드니 안 받을 수도 없다. 아들도 임대료를 아끼자는 생각에 최씨의 상가에서 장사를 하자고 한 것인데, 임대료를 받으면 얼마나 받아야 할지 고민이다.

꼭 상가나 가게가 아니어도 가족 간에 부동산을 무상으로 사용하거나 시가보다 높거나 낮은 임대료를 지급해 사용하는 경우가 있다. 그러나 세법에서는 가족간 부동산 임대에 대해 비정상적인 가격으로 임대료를 책정할 경우 증여세를 과세하고 있다.

◆무상 사용, 5년간 이익에 대해 과세

부모와 자식 또는 배우자 등 특수관계자 간에 부동산을 무상으로 사용하는 경우 무상사용으로 얻은 이익에 대해서는 증여세를 과세한다.

부친소유의 주택을 자녀가 무상으로 사용하는 경우에도 증여세는 과세된다. 다만 부모와 함께 거주하는 경우에는 증여세를 과세하지 않는다.

부동산의 무상사용에 대한 이익에 대해서는 5년간의 이익을 합해 그 금액이 1억원 이상인 경우에만 과세하며, 부동산을 무상으로 사용하기 시작한 날 증여한 것으로 보고 증여세를 과세한다. 그리고 5년이 지나면 증여가 다시 발생한 것으로 보고 증여세를 과세한다.

5년간의 부동산 무상사용 이익의 계산은 부동산가액의 2%를 1년간의 부동산 사용이익으로 보고 이를 5년간 합한 금액의 현재가치로 계산한다. 이때 부동산의 가액은 상속·증여세법에 의해 계산한 시가를 말한다. 계산식은 '부동산 가액 x 2% x 3.790787'이다.

예를 들면 부친소유의 시가 20억원 토지 위에 아들이 건물을 신축해 임대하거나 자녀가 직접 사업용 건물로 사용하면서 토지사용료를 지급하지 않는다면 이 계산식의 산출내역에 따라 자녀는 5년간 1억5160만원의 이익을 증여받은 것으로 보고 무상으로 사용하기 시작한 날을 증여일로 하여 증여세를 과세한다.
 
20억원 x 2% x 3.790787 = 1억5160만원

부동산을 무상으로 사용했더라도 무조건 증여세를 과세하는 것이 아니다. 이 산식으로 계산한 금액이 1억원 이상인 경우에만 과세하며 1억원에 미달하면 증여세는 과세하지 않는다.

이 규정은 2004년 1월1일부터 적용하으로 그 이전부터 무상사용한 경우에는 2004년 1월1일부터 무상사용한 것으로 본다.

5년이 경과한 후에는 다시 이 규정을 적용해 증여세를 과세한다. 증여세를 납부한 후 5년 이내에 상속이나 증여 또는 양도 등으로 인해 부동산을 무상으로 사용할 수 없는 경우가 발생할 수 있다. 이때는 잔여기간에 대해서는 경정청구를 하여 이미 납부한 증여세를 환급받을 수 있다.

부동산을 무상으로 사용하는 자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되면 증여세의 일부 또는 전부를 면제받을 수 있으며, 면제를 받으려면 능력이 없다는 것을 납세자가 입증해야 한다.

◆고·저가 사용은 1년 단위로 과세

부동산을 사용하면서 임대료 지급은 하는데 시가보다 적거나 많이 준 경우에도 증여세를 과세한다. 이때 시가는 자녀가 아닌 불특정다수의 사람에게 임대했을 경우 받아야 하는 통상적인 대가를 말하며 이러한 시가가 불분명한 경우에는 부동산가액의 2%를 시가로 보며 적거나 많은 기준은 ±30%다. 또한 적거나 많이 준 금액이 1000만원 이상일 때만 증여세를 과세한다.

고·저가 임대의 경우에는 무상사용과 다르게 1년 단위로 계산해 증여세를 과세한다. 예를 들면 부친소유의 20억원짜리 부동산을 자녀가 임대해 커피숍을 운영하면서 부친에게 임대료를 월 100만원씩 연 1200만원을 지급했다면 다음과 같은 순서로 증여세를 계산한다.

① 부동산 임대료의 시가를 먼저 산정한다. 시가는 부동산가액의 2%이므로 20억원 x 2% = 4000만원이다.

② 고저가의 적용 범위를 계산한다. 고저가 적용범위는 ±30%임으로 2800만원 미만으로 받으면 저가고 5200만원 이상 받으면 고가다.

③ 증여금액을 산정한다. 증여금액은 (시가 - 대가)인데 시가는 ②에서 산출한 2800만원이 되고 대가는 실제로 지급한 1200만원이기 때문에 증여세 과세대상금액(2800만원-1200만원)은 1600만원이 된다(4000만원 - 1200만원이 아님).

④ 증여금액이 과세제외금액인 1000만원이 넘는지 확인한다. ③에서 계산한 증여세 과세대상금액은 1600만원으로 과세제외대상금액인 1000만원을 초과하므로 자녀는 1년에 1600만원에 대한 증여세를 내야 한다.

만약 자녀가 부친에게 임대료를 월 200만원씩 1년간 2400만원을 지급했다면 (시가-대가)는 400만원(2800만원-2400만원)이 되는데 400만원은 증여세 과세제외기준금액인 1000만원에 미달하므로 증여세를 과세하지 않는다.

반대로 7000만원을 임대료로 지급했다면 시가보다 많이 지급한 것이 되기 때문에 위 산식대로 계산해보면 1800만원이 증여세 과세대상이 되며, 이때는 자녀가 아버지에게 시가보다 임대료를 더 많이 준 것이기 때문에 아버지가 증여세를 내야 한다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제296호에 실린 기사입니다.