“오피스텔과 도시형생활주택도 예전 같지 않네요. 공급과잉으로 임대수익률은 하락세를 면치 못하고 있어요. 여기에 최근 발표된 정부정책에 따라 임대소득이 노출되고 세금부담까지 더해진다고 하니 정말 죽을 맛입니다. 세금부담만이라도 줄일 수 있었으면….”

서울 동작구 대방동에서 주택임대사업을 하고 있는 60대 김모씨가 어렵게 고민을 털어놨다. 이 같은 고민은 비단 김씨에게만 해당하는 것이 아니다. 임대소득이 소득의 전부인 영세임대소득자 대다수가 정부의 '주택임대차시장 선진화방안'에 따른 세금폭탄에 울상이다. 그동안 묵인돼 온 임대소득에 대한 과세가 영세한 생계형 임대소득자들에게 직격탄으로 작용했기 때문이다. 

전문가들은 "절세를 통한 세테크는 이제 선택이 아닌 필수"라고 입을 모은다. 이에 머니위크는 절세 가능한 임대사업용 '수익형부동산 3총사'를 제안한다. ▲상가주택 ▲지식산업센터 ▲지하상가가 그것이다.

 
'절세미인' 앞에 수익도 줄 섰네
◆ 꿩 먹고 알 먹는 ‘상가주택’

먼저 ‘상가겸용주택’(이하 상가주택)은 말 그대로 상가와 주택이 결합된 부동산이다. 주거와 임대사업을 동시에 해결할 수 있어 은퇴자들 사이에서 인기가 높다. 그렇다면 상가주택은 어떠한 방법으로 절세가 가능할까.

세법에서는 ‘1가구 1주택자’가 주택을 양도할 때에는 비과세가 가능하지만 상가를 양도할 때에는 비과세혜택이 없다. 여기서 중요한 부분은 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 간주한다는 것이다. 자연히 전체 면적과 부속 토지는 1가구 1주택으로 비과세 대상에 포함된다.

반면 주택 면적이 상가 면적과 같거나 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 간주해 양도세를 계산한다. 주택 면적이 90㎡이고 상가 면적이 100㎡라면 주택 면적(90㎡)만 비과세를 해주고 나머지 상가 면적에 대해서는 양도세를 내야 한다.

때문에 전문가들은 상가주택을 양도할 때 전체가 비과세 되는지 아니면 일부 주택 부분만 비과세 되는지를 미리 따져 보는 게 중요하다고 조언한다. 

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “주택과 상가의 면적을 잘 파악해야 하는데 특히 공용 면적이 주택 면적으로 포함되는지 상가 면적으로 포함되는지를 잘 알아봐야 한다”며 “가령 1층이 상가이고 2층이 주택이라면 계단 면적은 용도상 주택에서 사용하기 위한 용도이므로 주택 면적으로 본다”고 말했다.

◆ 임대 규제완화 ‘지식산업센터’

상가주택과 함께 ‘지식산업센터(옛 아파트형공장)’도 절세효과를 볼 수 있는 대표적인 수익형부동산이다.

지식산업센터는 지난 2003년 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’이 제정되면서 입주기업들은 취득세와 재산세 등이 감면되고 정책자금대출을 통해 저리의 장기융자가 가능해졌다. 소자본 벤처기업들의 입주여건을 마련하기 위한 정부의 제도적 지원 덕분이다.

현재 입주기업들이 감면받는 취득세와 재산세는 각각 전체 부과세금의 50%와 37.5%. 지난해까지는 각각 75%, 50%였던 감면율이 다소 낮아지긴 했지만 이 역시 무시할 수 없는 세제 감면혜택 임에는 분명하다.

또 다른 호재도 있다. 지난해 8월 정부는 ‘네거티브 규제방식 확대 방안’을 내놓으며 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지한다고 밝혔다. 그동안 현행법상 개인은 임대를 목적으로 지식산업센터를 분양 받을 수 없었지만 이르면 올해 상반기 지식산업센터의 개별 사무실 임대가 가능해진다. 

여기에 지식산업센터는 상대적으로 분양가와 임대료도 저렴해 건설사들에게도 인기가 많다. 실제 현대건설·삼성물산·대우건설·GS건설 등 국내 내로라하는 대형 건설기업들이 지식산업센터 건립사업에 참여하기 시작했다.

장 이사는 “세제혜택을 비롯한 다양한 지원 대책에 힘입어 지식산업센터 개발에 대한 건설사들의 관심이 커지고 있는 게 사실”이라며 “오피스텔과 도시형생활주택의 공급 규모가 점차 감소하는 것과는 대조적인 모습”이라고 설명했다. 하지만 그는 “정부가 지식산업센터의 임대 규제를 철폐할 경우 기존 지식산업센터에 주어진 세제혜택이 감소할 가능성도 배제할 수 없다”며 “이 경우 임대수익률은 그만큼 하락할 수밖에 없기 때문에 지역의 공급물량을 감안해 투자하는 등 미분양에 대비할 필요가 있다”고 당부했다.

◆ 지하상가, 절세포인트는 '장기임대분양방식' 

마지막으로 절세 가능한 수익형부동산은 ‘지하상가’가 꼽힌다. 지하상가는 지하철 통로나 지하공간에서 흔히 볼 수 있는 상가다. 서울에는 강남역·잠실역·고속터미널역·영등포역·명동역 등에, 수도권에는 부천역·부평역·주안역·수원역 등에 주로 있다. 

지하상가의 절세 비밀은 ‘장기임대분양방식’에 있다.

 

서울시 지하상가의 경우 소유권 매매는 할 수 없지만 임차권 매매는 가능하다. 임차권을 사들인 후 다시 임대해 세를 받아 수익을 올릴 수 있는 것이다. 소유주인 시의 관리명부에 임차권자로 이름을 올릴 수 있어 권리 행사에도 문제가 없다.

특히 지하상가는 등기분양을 하는 일반상가와 달리 장기임대분양방식으로 분양돼 취득세 등 거래세는 물론, 재산세·양도소득세·종합부동산세 등 보유세의 과세대상에도 해당하지 않는다. 이에 대해 영등포역 인근 H공인중개사사무소 관계자는 “지하상가도 상권에 따라 임대수익률이 천차만별이지만 절세적인 측면에서 유리한 것은 큰 매력임에 분명하다”고 말했다.

지하상가는 유동인구가 고정돼 있어 경기 변동에 따른 매출 변화가 거의 없다는 게 최대 강점. 이 같은 이유로 지하상가에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있는 가운데 업계전문가들은 지하상가의 최근 변화에 주목할 필요가 있다고 조언한다.

전문가들이 말하는 '변화'란, 그동안 서울시내 지하상가 운영사업자 선정 방식이 수의계약 방식에서 일반 경쟁입찰제로 바뀐다는 것을 말한다. 경쟁입찰 방식이 도입되는 이유는 그동안 지하상가의 운영권이 수의계약으로 처리되면서 다양한 폐해가 발생했기 때문이다. 심지어 일부는 자녀를 비롯해 친·인척들에게까지 운영권을 대물림하기도 했다. 지하 상권의 활성화와 다른 입점 희망자들에게도 임차 기회를 부여하기 위해서는 공개경쟁입찰이 불가피하다는 게 시의 입장이다. 


이와 관련 장 이사는 “운영자 선정방식이 경쟁입찰제로 바뀌게 되면 일반 투자자들이나 창업자들도 지하상가에 관심을 가져 볼 만하다”며 “지하상가 위치와 유동인구 등에 차이가 있지만 서울 '빅4' 지역의 ㎡당 월 임대료는 강남역 지하상가가 30만원, 잠실역은 25만원, 강남고속버스터미널 20만원, 영등포는 16만원 내외”라고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제325호에 실린 기사입니다.