/사진=이미지투데이
/사진=이미지투데이

# 경매 법정에 긴장된 얼굴의 앳된 남매가 들어서니 사람들의 눈이 쏠렸다. 남매는 두손을 맞잡고 기도했다. 경매 시작 1시간 후 낙찰결과가 발표되자 남매는 기쁜 나머지 엉엉 소리를 내며 울었다.

남매는 어렸을 때 사고로 부모님을 잃었다. 두사람은 어린 시절 보육원에서 자라며 함께 살 단칸방 한채를 얻는 것이 소원이었다. 누나가 스무살이 된 해 그동안 공부한 경매 실력으로 빌라 입찰에 도전했고 마침내 꿈이 이뤄졌다.


◆초보자를 위한 경매 가이드

경매정보기업 지지옥션에 따르면 지난해 1분기 서울 법원에서 진행한 주거시설 경매건수는 총 2688건. 한달 약 896건이 경매시장 매물로 등장한다.

경매 법정을 찾는 수요가 늘면서 경쟁도 치열해졌다. 지지옥션에 따르면 주거시설의 감정가 대비 낙찰가 비율(낙착가율)은 지난해 87.8%에서 올해 3월 90.1%로 상승했다. 물건당 입찰자는 지난해 5.9명에서 올해 6.1명으로 증가했다.


전문가들은 경매거래의 목적이 과거 투자나 재테크였던 반면 최근에는 낮은 가격에 내집을 장만할 수 있는 방편으로 발전했다고 보고 있다. 경매주택은 일반주택과 비교해 매매가가 10~20%가량 낮다.

하지만 경매거래가 인기라고 해서 무턱대고 뛰어드는 것은 금물이다. 주의사항을 꼼꼼하게 챙겨보지 않으면 실패할 가능성이 있다.

경매거래를 할 때 중요한 것은 무엇일까. 가장 기본이 되는 원칙은 원하는 물건을 직접 보고 평가하는 것이다.

<경매 100일 프로젝트>를 저술한 강은 지지옥션 팀장은 "여자들이 가방이나 화장품을 쇼핑하듯 매물을 많이 보고 비교해야 성공적인 경매거래를 할 수 있다"고 조언했다. 그는 "인터넷으로는 주변 환경이 좋아보였는데 실제 방문하니 집 앞에 창문을 가로막는 장애물이 있거나 층수는 높은데 지대가 낮은 일도 있다"고 설명했다.

또 감정평가액을 100% 신뢰해선 안된다. 감정평가액은 시세의 85~95%로 책정되지만 감정평가서가 작성되는 시기와 입찰이 진행되는 시점은 6개월~1년 정도 차이가 난다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 "감정가 대비 90% 이상의 고가낙찰을 받으면 결국 시세보다 비싸게 사는 셈이 될 수 있어 주의가 필요하다"고 말했다.

◆경매 나온 집에 대한 인식의 변화

권리관계는 경매 초보자들이 가장 어려워하는 부분이다. 특히 세입자가 거주하는 경우라면 더욱 그렇다. 경매물건은 대출금을 못 갚거나 세금을 내지 못해 압류당한 경우가 많은데 과거에는 이러한 이유로 부정적 인식이 강했다.

하지만 이에 대해 강은 팀장은 "경매거래는 연체자의 부채상환을 돕는다는 점에서 긍정적인 측면도 있다"며 "권리관계를 분석하는 것이 무엇보다 중요하다"고 조언했다.

예컨대 경매에서 1억6000만원짜리 집을 낙찰받았을 때 이 집에 보증금 3000만원을 낸 월세 세입자가 살고 있다. 만일 세입자가 전입신고하고 확정일자를 받은 경우 채권은행보다 앞서 보증금을 돌려받을 수 있도록 정부가 보호하고 있다. 경우에 따라 낙찰자가 보증금을 보상해야 할 수 있다.

부대비용도 고려해야 한다. 명도비는 법으로 정해지진 않았지만 도의적 차원에서 낙찰자가 기존의 거주자에게 이사비용을 지불하는 것이다. 때로는 거주자가 이주를 거부해 낙찰자가 명도소송을 제기하고 강제집행해 추가비용이 들 수 있다. 세입자가 관리비를 장기간 미납해도 낙찰자가 부담해야 한다.

강은 팀장은 "전셋값 상승으로 전세금과 경매가의 격차가 좁아지고 전세금이 더 높은 역전현상도 나타나고 있다"며 "조금만 관심을 가지면 경매시장에서 전세금만한 자금으로 내집을 마련할 수 있다"고 말했다.