[격변기 부동산] "최후 자산, 거주 가치를 봐라"

“개발하면 무조건 뜨는 시대는 지났다. 부동산도 수요가 있는 곳에 공급해야 하는 시대다. 정부정책도 빈 땅에 집을 짓는 양적공급 확대가 아닌 도시재생의 방향으로 나아가고 있다.”

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 <제2회 머니톡콘서트>에서 주택시장의 패러다임이 변했다며 이 같이 말했다.

◆주택시장 패러다임 바뀌었다

강연에 나선 그는 대학정원에 대한 이야기로 말문을 열었다. 현재 우리나라의 대학정원은 전문대를 포함해 총 55만여명인데 이대로라면 머지않아 고등학교 졸업생이 모두 대학에 입학하더라도 정원을 채우지 못하는 상황이 찾아온다고 우려했다. 권 교수는 “학교들이 매년 정원을 6%정도씩 줄이고 있다”며 “부동산학과도 3분의 1이 없어질 상황”이라고 말했다.


그가 대학정원 얘기를 먼저 꺼낸 것은 그만큼 우리나라의 ‘인구절벽’이 현실화되고 있다는 점을 강조하기 위해서다. 우리나라는 인구수와 가구수 증가가 둔화하고 인구의 고령화가 빠르게 진행 중이다. 인구수의 감소는 부동산시장 변화의 간접적 요인이지만 ‘인구절벽’은 거시적 관점에서 앞으로의 부동산시장에 가장 큰 영향을 미칠 요소라는 게 그의 설명이다. 권 교수는 “특히 2030년부터는 인구수뿐 아니라 가구수도 감소세로 돌아설 것”이라고 걱정했다.

/사진=임한별 기자

저성장과 저금리 기조 역시 부동산 시장에 지속적으로 영향을 미칠 요소로 꼽았다. 권 교수는 “앞으로의 부동산시장에서 저성장, 저금리, 저출산, 고령화라는 4가지 기조는 뗄 수 없는 키워드”라고 강조했다.
무엇보다 권 교수는 주택시장의 패러다임 자체가 변화하고 있다는 점을 역설했다. 주택가격상승에 대한 기대감 하락이 전세의 월세전환을 가속화했고 국민들도 이제 주택을 소유의 대상보다는 ‘거주’의 대상으로 여기기 시작했다는 것. 정부정책 역시 양적 공급확대에서 공급의 질을 높이는 방향으로 돌아섰다고 덧붙였다.

그는 “정부정책이 생애주기에 따른 맞춤형 주거성능을 확보해 삶의 질 향상을 유도하고 기존 주택의 성능개선과 함께 도시경제 활성화에 치중하는 방향으로 전환됐다”며 "부동산시장도 환경변화에 대응해 건축공간의 유연성·고급화·첨단화·기능화 등이 빠르게 발전할 것"이라고 예측했다.

또한 그는 4·13 총선으로 여소야대 정국이 조성돼 정부의 부동산 정책에 또 다른 변화가 있을 수 있다고 내다봤다. 그는 특히 세입자 보호정책을 언급하며 “전·월세 상한제뿐 아니라 계약갱신 청구권제 등 세입자 보호대책에 대한 논의가 활발해질 것”이라고 전망했다.


◆ 투기 아닌 '최후자산'으로 접근해야

권 교수는 이렇게 변화하는 패러다임 속에서 더 이상 시세차익을 노린 갭투자 등 그동안의 투자방식은 효용성이 없다고 진단했다. 앞으로의 부동산은 유용성과 희소가치, 유효수요가 모두 뒷받침되지 않으면 집값상승을 기대하기 어렵다는 게 그의 설명이다. 유용성과 희소성이 없으면 가치는 점점 퇴색되고 물건이 아무리 매력적이어도 살 사람이 없다면 결국 거래 자체가 이뤄지지 않는다.

이런 상황에서 그는 청중들에게 “투기가 아닌 투자의 개념으로 접근해 내가 살 집 하나는 제대로 가지고 있겠다는 방식으로 접근하라”고 조언했다. 부동산으로 돈을 벌겠다는 생각이 아닌 최후자산으로서 가치를 지키는 방식으로 접근하라는 설명이다.

/사진=임한별 기자

그는 “많은 베이비붐 세대가 외곽으로 떠났지만 오히려 나이가 들수록 도심, 그것도 역세권에서 살아야 한다”고 주장했다. 교통과 의료 등의 편의는 오히려 고령자들에게 더 중요할 뿐더러 거주목적의 도심주택의 경우 최후자산으로 가치를 지켜 안정적인 노후에 도움이 될 수 있다는 것이다.
그는 일본의 사례를 들며 우리나라도 외곽지역을 중심으로 깡통주택이 나타날 우려가 있고 공가율이 높아질 것이라고 전망했다. 따라서 외곽지역의 주택구매는 신중해야한다는 게 그의 생각이다.

권 교수는 “우리나라는 앞서 초고령화사회에 진입한 일본과 마찬가지로 외곽지역의 빈집문제, 깡통주택 문제가 심각해질 것”이라며 “일본이 고령화에 따른 인구감소와 저출산 분위기로 저성장구조가 정착되던 1991년 당시 부동산 거품이 꺼지자 도심회귀가 본격화됐고 도심 중심부보다는 수도권, 수도권보다는 지방이 타격을 받았다”고 말했다.

그는 우리나라 역시 농촌지역을 중심으로 이미 공가가 많이 나타났으며 최근 몇년 동안 금융위기로 위축된 공급물량이 증가해 2018년쯤 지방 곳곳에 ‘깡통주택’이 나타날 수 있다고 우려했다. 우리나라의 경우 내년과 내후년 입주 물량이 70만 가구에 달하는데 이는 1기 신도시 조성 이후 최대치다. 1기 신도시 여파가 IMF 때까지 부동산시장에 미친 영향을 생각하면 일시적 공급과잉 현상이 나타날 수 있다는 게 그의 생각이다.

다만 그는 일본의 시장상황을 단순히 대입해 주택가격 폭락이 올 것이라고 보는 시각은 문제가 있다고 지적했다. 그는 “일본은 단독주택 위주지만 우리나라는 60%이상이 공동주택으로 구성됐다”며 “주택에 대한 인식도 일본과 차이가 있어 일본의 상황을 단순히 대입하는 것은 옳지 않다”고 말했다.

권 교수의 강연이 끝나자 참석자들은 질문이 쏟아냈다. 실제적인 투자처에 대한 질문이 주를 이뤘다. 권 교수는 "어디에 투자할 지보다 있는 부동산을 어떻게 관리할 지에 집중하라"면서도 "인구 50만 이상의 도시 일부 재건축물량의 경우 미래가치가 가격에 전부 반영되지 않은 곳들이 있다"고 귀띔했다.

☞ 프로필
▲명지대 부동산대학원 교수 ▲대한부동산학회 회장 ▲국토교통부 금융포럼위원 ▲국토교통부 부동산시장 자문위원 ▲HUG주택도시보증공사 자문위원 ▲국가미래연구원 국토·부동산위원

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제442호에 실린 기사입니다.