[김기자의 부동산 WHY] 주담대 ‘방 공제’란?

주택담보대출을 받기 위해 은행을 선택하는 기준 중 하나가 '대출한도'다. 특히 사회초년생이나 신혼부부의 경우 주택자금을 넉넉하게 모아두지 못했다면 집값의 대부분을 대출로 마련해야 한다.

현행 시중은행의 주택담보대출 한도는 아파트의 경우 감정가의 70%까지다. 3억원짜리 집을 살 때 2억1000만원을 대출받을 수 있다는 뜻이다. 그러나 차주가 집을 임대하면 보증금 채무가 발생할 것을 감안해 은행들은 대출을 더 적게 해준다. 이른바 ‘방 공제’다.

/사진=이미지투데이

◆방 공제 시 대출한도 3400만원 '뚝'
주택담보대출 방 공제를 이해하려면 먼저 세입자의 ‘최우선 변제권’을 알아야 한다. 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위해 보증금 3400만원(서울 기준) 한도에서 정부가 보증하도록 한다. 만일 집주인이 대출금을 연체해 집이 경매처분 되더라도 세입자는 3400만원 이하의 보증금에 한해 돌려받을 수 있는 것이다.


따라서 은행들은 채무불이행 발생 시 세입자가 돌려받을 금액을 공제하고 대출한도를 설정한다. 쉽게 말해 은행이 집을 경매처분 해 대출금을 회수해도 세입자는 3400만원을 돌려받아야 하기 때문에 은행이 그 손실을 막으려는 목적으로 미리 대출금에서 뺀다. 방 공제 금액은 집값이나 지역에 따라 다르다.

물론 방 공제는 차주가 집을 임대한다는 가정 하에 이뤄지는 것이다. 실제 임대 계획이 없는 차주 입장에선 방 공제가 큰 부담이다. 주택자금이 부족하면 추가로 신용대출을 받거나 제2금융권 대출을 받아야 하기 때문이다.

이때 대출한도를 늘리는 방법이 없을까. 가장 쉬운 방법은 SGI서울보증보험의 모기지신용보험(Mortgage Credit Insurance·MCI)에 가입하는 것이다. 모기지신용보험은 차주가 대출금을 갚지 못할 때 은행이 보상받으려고 가입하는 보험이다. 보험료는 은행에서 부담한다. 대신 차주는 방을 임대하지 않겠다는 증빙서류를 제출해야 한다. 하지만 KB국민은행과 우리은행 등 일부 시중은행들은 지난해부터 신규대출의 모기지신용보험을 금지했다.


방 공제 때문에 대출한도가 부족하다면 감정가를 높게 책정해주는 은행을 찾거나 제2금융권의 문을 두드리는 방법이 있다. 이자율이 높아지는 부담을 질 수 있다면 말이다.

담보주택에 근저당을 설정하는 대신 신탁사의 담보신탁을 계약하는 방법도 있다. 시중은행 관계자는 “담보신탁을 계약하면 신탁사에 소유권을 넘겨주는 대신 대출한도를 높이고 이자율을 낮출 수 있다”고 조언했다.