[법률S토리] '상속 주택' 팔 생각이라면

상속세는 재산이 많은 사람이 신고해야 하는 것으로 알고 있다. 그러나 상속받은 주택을 양도할 것을 고려하면 재산이 많지 않아도 상속세를 신고하는 것이 유리할 때가 있다.

상속세는 피상속인(망자)의 재산 총액을 세금으로 계산하는 구조다. 피상속인의 배우자와 자녀가 있는 경우나 재산이 10억원 이하인 경우, 피상속인의 배우자가 없고 자녀가 있는 경우, 재산이 5억원 이하인 경우에는 상속세를 내지 않아도 된다.

/사진=이미지투데이

A씨의 사례를 살펴보자. A씨는 지난해 2월 어머니의 유산으로 기준시가 2억원의 단독주택을 상속받았다. A씨는 피상속자(어머니)의 자녀인 자신이 주택을 상속받기 때문에 상속세를 내지 않았다. 그런데 올해 이 주택을 양도하다가 1억원의 양도소득세를 물었다. 상속세를 신고하지 않아 양도소득세 부담이 커졌다는 전문가의 평가다.
왜 그럴까. 일반적으로 상속주택의 기준시가는 시세보다 낮게 평가한다. 상속주택인 A씨 주택의 기준시가는 2억원이지만 시장에선 대략 5억원에 책정됐다.


상속받은 부동산은 상속세 및 증여세법상의 시가가 없는 경우 기준시가로 평가한다. 이 경우 상속세 및 증여세법상 시가는 우리가 알고 있는 일반적인 시세와 다른 개념이다. 상속재산의 시가는 해당 재산 평가기준일(사망일) 전후 6개월 안에 매매사실 등이 있는 경우 둘 이상의 감정가액(평균액)이 있는 경우 시가로 인정된다. 즉 실제 상속재산의 거래가액이 있거나 감정가액이 있어야 한다.

만약 재산의 상속세 신고 시까지 해당 재산과 면적·위치·용도 등이 유사한 다른 재산의 매매사실이 있으면 그 가액을 시가로 인정한다. 하지만 아파트를 제외한 상가, 토지, 단독주택 등은 6개월 안에 유사거래가액이 시가가 될 확률은 매우 희박하다.

A씨는 어머니의 주택을 기준시가로 취득했다. 상속세 및 증여세법상의 시가가 없어 기준시가로 재산이 평가된 것. 상속주택을 기준시가로 취득해 5억원에 양도했으므로 양도차익은 3억원이다. 양도차익 3억원의 소득세인 1억원 정도를 물어야 하는 셈이다.


만약 A씨가 감정가액으로 평가해 신고했다면 주택의 감정시세가 5억원이었기 때문에 상속세 신고를 했을 때도 상속주택의 상속세 및 증여세법상의 재산평가금액은 5억원이 된다. 즉, A씨는 주택을 5억원에 취득해 5억원에 양도한 것

으로 상속세를 신고 여부과 상관없이 상속세는 여전히 없다. 그러나 상속세를 신고하지 않은 탓에 기준시가로 주택을 평가받아 양도소득세를 부담하게 됐다.
물론 A씨가 상속개시일로부터 6개월 이내에 계약하고 양도했다면 양도소득세는 면제된다. 감정가액은 없지만 실제 상속주택의 거래가액이 생겨 이 거래가액이 상속재산의 평가액, 취득가액, 양도가액이 된다. 다만 상속주택 급매는 제 값을 받지 못할 가능성이 있으므로 상속개시일로부터 6개월 후 양도할 자산인 경우 감정가액을 활용할 필요가 있다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제464호에 실린 기사입니다.