풍선 vs 급랭… 후속책 불가피


최근 부동산시장의 화두는 단연 ‘11·3 부동산대책’이다. 대책의 골자는 투기수요를 억제하고 실수요자의 내집 마련 기회를 확대하는 것이다. 이를 위해 정부는 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동) 등 투기과열지역을 선별적으로 규제함으로써 투기수요를 봉쇄하고 청약조건기준을 강화하는 등의 조치를 취했다.
하지만 대책이 의도한 대로 효과를 발휘하는지에 대해선 의견이 엇갈린다. 대책 발표 전에는 이른바 ‘정부의 규제 시그널’로 알려져 시장참여자들이 탈출구를 마련하기 위해 분주했지만 발표 후 한달여가 지난 지금은 오히려 풍선효과가 발생한다는 얘기까지 나온다. 훈풍과 후폭풍 사이에서 시장은 아직 혼란스러운 분위기다.

/사진=이미지투데이
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시행 후 한달: 강남 재건축시장은 찬바람
11·3 부동산대책 이후 수도권 아파트시장은 정부 규제정책과 각종 불확실성 여파로 수요자 관망심리가 한층 두터워진 분위기다. 이에 따라 집값 상승폭이 둔화되고 재건축아파트 가격은 하락폭이 커졌다.

특히 투기과열 진앙지로 지목된 서울 강남 아파트 재건축시장에는 한파가 불어닥쳤다.


부동산114에 따르면 11월 셋째주 기준 서울 전체 주간 아파트 매매가격은 0.02% 상승하며 전주에 이어 상승 폭이 둔화됐고 신도시와 경기·인천도 각각 0.02%씩 올랐다.

서울은 송파(-0.12%), 관악(-0.06%), 양천(-0.05%), 강남(-0.04%), 서초(-0.02%) 등의 매매가격이 하락했다. 직전 주에 강동구와 강남구만 매매가격이 하락했던 것과 비교하면 하락지역이 2배 이상 늘었다.

반면 ▲노원 0.19% ▲강서 0.15% ▲구로 0.13% ▲마포 0.12% ▲중구 0.11% 등은 상승했다. 규제정책이 강남4구와 재건축시장에 집중되면서 일반아파트가 상대적으로 많은 지역은 규제영향을 덜 받은 모습이다.


특히 서울 재건축아파트 매매가격 상승률(-0.08%)은 2주 연속 하락했다. 강남4구 중 강남구(0.09%), 강동구(-0.13%), 송파구(-0.03%) 등 3곳의 재건축단지 하락폭이 컸고 서초구는 0.0%로 보합했다.

강남구의 경우 10월 마지막 주 0.02% 하락한 데 이어 11·3 대책 직후인 11월4일(-0.21%)과 11월 셋째주(-0.09%)까지 3주 연속 떨어졌다. 송파구는 그보다 한주 먼저 하락세로 돌아서 4주 연속 하락했다. 강동구(-0.01%)와 서초구(0.0%) 역시 열기가 식으며 11·3 대책의 영향력을 실감케 했다.

전망 1: 강북지역 풍선효과 기대감

강남 재건축시장 열기가 식자 강북 등 인근지역의 풍선효과 기대감이 커졌다. 최근 서울 강북 재개발 분양아파트는 대부분 1순위에서 청약이 끝나며 인기를 끌었다.

예전과 달리 상대적으로 저렴한 분양가와 개선된 교통 접근성 등 강북 자체의 자생력 강화와 함께 강남발 풍선효과가 인기요인으로 지목됐다.

여기에 최근 강북일대 재개발사업에 속도가 붙으며 기대감이 커진 것도 한몫했다. 이미 입주한 아파트 전세가는 분양가 수준으로 올라 매매가 상승까지 이끌었다.

전문가들은 풍선효과가 일시적 현상이기 때문에 투자와 거주 목적 모두 맹목적 접근을 경계하라고 조언하지만 최근 꿈틀댄 강북 일대 집값 상승 기대심리는 11·3 대책에 담긴 투기수요 억제 내용과 맞물려 실수요자의 눈길을 끌기에 충분했다.

/사진=뉴시스 DB
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전망 2: 시장침체 후폭풍 우려
시장침체 후폭풍을 우려하는 시각도 있다. 업계에서는 내년 아파트 분양물량을 지난해(51만호)와 올해(49만호, 예정포함)보다 줄어든 40만호 이하로 전망한다.

지금까지 분양시장은 저금리 기조에 따른 투자수요 집중과 규제완화 등으로 청약열기가 뜨거웠지만 이번 정부대책 여파에 줄어든 분양물량까지 더해져 실제 계약률이 저조할 수도 있다는 분석이다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “내년에는 신규주택시장과 재고주택시장 모두에서 리스크가 확대될 가능성이 커 공급리스크(미분양·미입주 증가)뿐만 아니라 금융리스크(공급자·수요자 금융 부실) 가능성도 대비해야 할 것”이라고 조언했다.

전망 3: 안정화 미흡… 보완책 나와야

정부는 11·3 부동산대책 발표를 통해 투기과열을 잡겠다고 공언했다. 그러면서 서울시 25개구 전역과 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성동탄2, 부산 해운대·연제·동래·남구·수영, 세종시 등 일부 투기과열 규제대상 지역을 못 박았다.

이는 당초 예고했던 ‘선별적 대책’의 일환으로 인기지역에서 치고 빠지는 투기수요를 반드시 잡겠다는 의도로 풀이된다.

강호인 국토교통부 장관 역시 11·3대책 발표 당시 일회성이 아님을 강조하며 “주택경기가 연착륙할 수 있도록 집값 불안지역을 선별적·단계적으로 관리하겠다”고 강조했다.

정부의 자신감처럼 이번 대책은 매번 부동산시장 과열을 부추긴 강남4구와 경기 과천 등의 분양권 전매를 사실상 막는 예상보다 강한 대책이라는 평가가 주를 이뤘다. 강남 재건축시장 등에서 비롯된 투기수요가 낀 과열청약경쟁을 규제하자는 취지인데 전매까지 금지한 것은 예상 밖이라는 것.

반면 우려의 목소리도 나온다. 이번 대책이 뒷북에 불과해 자칫 시장 급랭만 초래할 수 있다는 논리다. 나아가 최근 서울 강남 일대에서 부동산 투자설명회를 열고 허위정보를 알려준 뒤 팔고 사라지는 이른바 기획부동산도 다시 고개를 들었다.

업계 관계자는 “11·3대책 세부내용으로는 청약시장 외의 전체 부동산시장 안정화에는 미치지 못한다”며 “추가보완책을 통해 곁가지로 번지는 악순환의 고리를 끊어야 한다”고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제464호에 실린 기사입니다.