# 김씨는 서울 용산구에 위치한 3억원짜리 빌라를 매입했다. 전세금 3억5000만원이 포함된 금액이다. 현재 세입자의 전세계약이 끝나면 전세금 3억5000만원을 돌려줘야 하지만 당장은 5000만원만 투자해 집을 살 수 있다. 김씨는 집값이 오를 경우 시세차익을 기대하고 있다.

김씨가 집을 사는 방식을 부동산거래에서는 ‘갭(Gap)투자’라고 부른다. 높은 전셋값과 매매가 차이가 적은 점을 이용해 소규모 자본으로 부동산을 구입하고 시세차익을 얻는 것을 말한다. 하지만 최근 부동산시장이 하락세를 보이면서 갭투자가 부동산시장의 뇌관으로 지목받는다. 만약 전셋값이 하락하거나 세입자 수요가 줄어드는 역전세난이 발생하면 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 채무불이행 사태가 일어날 수 있어서다.

/사진=한진중공업
/사진=한진중공업

◆갭투자, 부동산 상승·저금리 때 성공
갭투자는 기본적으로 부동산 상승기에 성공률이 높다. 대출을 받아 투자할 경우 저금리일수록 수익률이 높아진다.
최근 몇년 사이 부동산시장이 유례없는 호황을 누리고 기준금리가 1%대로 주저앉으면서 갭투자가 날개를 달았다. 갭투자는 ‘매매가가 오르고 전세가가 떨어지지 않는다’는 공식이 성립할 때 투자가치가 높다. 하지만 지금은 정부의 부동산규제가 강화되며 매매가가 주춤하는 데다 미국과 한국은행의 금리인상 가능성이 높다. 갭투자에 신중을 기해야 할 때라는 의미다.


기존 갭투자자들은 전셋값 하락과 전세계약 종료에 대비해 전세금을 제때 돌려줄 수 있도록 여유자금을 마련해야 한다. 만약 전세계약이 종료되기 전 새로운 세입자를 구하더라도 전셋값 하락으로 전세금 차액이 발생하거나 즉시 돌려주지 못할 경우에는 법적 분쟁이 벌어질 수 있다.

이미윤 부동산114 리서치센터 책임연구원은 “부동산 침체기로 접어들 땐 매매가와 전세가 하락에 대비할 수 있는 여유자금을 갖고 대출과 세금 등 부대비용을 계산해 실제수익률을 따져봐야 한다”고 조언했다.

◆세금·이자비용 계산, 투자손실 주의


갭투자를 할 땐 세금과 이자비용을 고려해 수익률을 따져보는 것이 좋다. 예컨대 매매가가 4억5000만원, 전세금이 4억원인 아파트를 투자해 1년 후 4억8000만원에 재매각했을 때 시세차익은 3000만원이지만 여기에서 취득세, 재산세, 중개수수료 등 부대비용을 빼야 한다. 대출로 인해 매달 내는 이자비용도 제외해야 한다.

취득세 900만원, 재산세 117만원, 중개수수료 180만원을 제외하면 시세차익 3000만원 중 남는 돈은 1803만원뿐이다. 1세대 1주택자로 양도소득세를 면제받았다고 가정했을 경우다. 만약 2.5%대 주택담보대출을 받아 주택매입자금을 마련했다면 1년 동안 낸 이자비용 125만원을 제외하고 1678만원이 남는다.

만약 전셋값이 떨어진 상태에서 전세계약이 종료되면 새 세입자에게 기존 세입자보다 적은 전세금을 받게 된다. 이 경우엔 보증금 부족분을 대출받아야 하는 상황도 생길 수 있다.

아울러 갭투자 지역을 선택할 때 신규 입주물량을 파악하는 것이 중요하다. 입주물량이 급증하면 공급과잉으로 역전세난이 발생할 수 있다. 투자인기지역일수록 신도시나 택지지구의 실수요 대비 투자수요 비중이 높다. 즉 전세매물 공급량이 많아질 수 있다는 의미다. 2017년부터 2018년까지 전국적으로 약 78만가구의 아파트 입주물량이 대기 중이다.