1세대 2주택 소유자가 점차 늘고 있다. 추가로 주택을 소유할 때 가장 고민되는 것이 바로 절세다. 사례를 통해 세금을 아낄 수 있는 전략을 알아봤다.

먼저 1주택을 소유한 상태에서 추가로 주택을 상속받는 경우를 알아보자. 상속주택은 상속인의 의지와 무관하게 취득한 주택으로 2년 이상 보유한 경우 비과세(양도가액 9억원 이하)가 적용된다. 다만 상속받은 주택을 양도하면 비과세 혜택이 제외되므로 기존 주택을 양도하는 것이 바람직하다.


피상속인이 주택을 여러채 소유한 경우라면 가장 오래 보유한 1주택(소유 기간이 동일하면 거주한 기간이 가장 긴 주택)에 비과세혜택이 적용된다. 따라서 2주택 이상 보유한 상태에서 일부 주택을 처분할 때 가장 오래 보유한 주택을 상속하는 것이 절세에 도움이 된다. 물론 가족 간 협의가 필요하다.

기존주택과 상속주택 모두 보유하기로 결정했다면 주택 임대소득의 세금을 체크해야 한다. 부부합산 2주택을 보유한 경우 전세금에 과세하지 않으며 월세는 연간 2000만원까지 세금을 면제해준다. 따라서 월세와 전세를 적절히 조합한다면 비과세혜택을 받을 수 있다.

주택 1채를 보유한 상태에서 새로운 주택 취득 시 세금을 절약하는 방법도 있다. 투자나 이사 목적 등의 사유로 새로운 주택을 취득한 경우 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 기존에 보유하던 아파트(2년 이상 보유 요건 필요)를 양도하면 양도소득세가 면제된다.


다만 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 새로운 주택을 취득해야 비과세혜택을 받을 수 있다. 이를테면 종전 주택의 보유기간이 1년이 안된 시점에 새로운 주택을 취득할 경우 3년 이내 종전 주택을 양도해도 취득세를 내야 하므로 주택 취득시기를 고민해야 한다.


/사진=이미지투데이
/사진=이미지투데이

이밖에 주택을 유상으로 취득할 때 명의가 단독이냐 공동이냐에 따라 세금 부담이 달라진다. 통상 취득세는 단독이든 공동이든 세부담이 동일하다. 주택 기준으로 세금 계산 후 단독이면 1명이 전부 취득세를 납부하는 것이고 공동이면 지분 비율로 쪼개 납부를 해야 하기 때문에 세부담은 차이가 없다.
취득세(부가되는 세금 포함)는 전용면적 82㎡(25평) 이하의 주택을 구입하는 경우 6억원 이하는 1.1%, 6억원 초과~9억원 이하는 2.2%, 9억원 초과는 3.3%다. 가령 82㎡ 아파트를 7억원에 구입한다면 취득세율(부가되는 세율 포함)은 2.2%인데 공동으로 구입하더라도 세부담은 동일하다. 전체 주택가격 기준으로 세율을 적용해 세금을 계산하고 지분비율로 나누기 때문이다.

다만 임대소득세 측면에선 공동명의가 유리하다. 주택 임대소득 비과세 적용은 사람 수를 기준으로 판단한다. 따라서 새로운 주택을 임대목적으로 취득하고 연간 임대료가 4000만원으로 예상된다면 공동으로 하는 것이 좋다.

1인당 2000만원이므로 임대소득 전체가 비과세 된다. 세금도 절세하고 배우자의 사랑도 확인할 수 있으니 일석이조다. 종합부동산세의 경우 개인별로 세금을 계산한다. 따라서 단독 구입보다 공동으로 사는 것이 절세에 유리할 수 있다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제481호에 실린 기사입니다.