김용민씨는 2009년 서울 소재의 A주택을 4억원에 취득해 지금까지 보유하고 있다. 현재 시가는 6억원이고 공동주택가격은 4억5000만원이다. 김씨는 5년 후인 2014년 또 다른 B주택을 8억원에 취득하고 역시 3년이 돼가는 지금까지 양도를 결정하지 못했다. 만일 B주택을 취득한 지 3년이 지난 올해 5월30일 이후 A주택을 양도한다면 양도소득세로 4200만원가량을 내야 한다.

김씨가 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 무엇일까. 국내 1세대1주택 소유자가 새로운 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 두번째 주택을 취득한 날부터 3년 안에 종전 주택을 양도하면 양도소득세를 비과세한다. 단 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 제외한다. 김씨의 경우 A주택을 올해 5월30일까지 양도하면 양도소득세를 내지 않아도 되지만 이 기한을 넘겨 양도하면 1세대2주택자로 보고 양도소득세가 과세된다. 이때 A주택을 배우자에게 증여하고 배우자 명의로 5년 후에 양도하는 방법이 있다. 최근 10년 안에 배우자에게 증여한 재산이 없는 경우는 6억원까지 증여세를 부과하지 않는다. 하지만 증여세 부담이 없는 대신 취득세로 공동주택가격 4억5000만원의 4%인 1800만원을 내야 한다.


/사진=이미지투데이
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배우자의 취득가액은 증여재산가액인 6억원이 된다. 예컨대 배우자가 증여받은 날부터 5년 경과 후 7억원에 양도한다면 배우자는 증여받은 6억원을 취득가액으로 해 양도차익을 계산한다. 물론 5년이 지난 후 시세 변동이 없어 6억원에 양도하면 양도차익이 없으므로 양도소득세를 납부하지 않아도 된다. 이처럼 배우자에게 증여 후 양도하는 경우가 계속 보유하다 양도하는 경우보다 세부담을 2400만원가량 줄일 수 있다. 또 종합부동산세도 1인당 6억원씩 공제되기 때문에 김씨가 2주택 전체를 보유하는 것보다 절세효과가 있다. 주택임대소득은 2018년 귀속 임대소득에 대해 2000만원까지 비과세되고 그 이후 분리과세된다.
유의할 점은 A주택을 배우자에게 증여하더라도 배우자가 5년 안에 그 주택을 양도하면 절세효과를 기대할 수 없다. 세법상 배우자 이월과세 규정이 적용되기 때문이다. 배우자 이월과세란 거주자가 배우자 등으로부터 토지, 건물, 특정시설물 이용권을 증여받고 5년 안에 타인에게 양도할 경우 당초 증여한 배우자가 취득한 취득가액을 기준으로 양도세를 과세하는 규정이다. 증여자의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산하므로 오히려 불필요한 취득세만 부담할 수 있다. 따라서 A주택을 5년 후까지 보유할 것인지 신중히 검토하고 결정해야 한다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제476호에 실린 기사입니다.