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2000년대 공급한 수도권 2기신도시 일부는 역세권 상업시설마저 공실로 몸살을 앓고 있어 3기신도시 공급 계획에도 비상이 걸렸다. 2기 신도시 위례신도시 일대가 고물가와 소비 침체 영향으로 상권 공실이 높은 수준을 유지하며 입주민의 생활 불편은 물론 지역 슬럼화를 야기하고 있다.
상가 공실에 유령 도시화… 2기 신도시의 그림자
1980년대 시작된 수도권 신도시 공급은 정부가 수도권 주택난 해소와 지역 균형 발전을 목표로 이뤄졌다. 1기신도시(분당·평촌·산본·일산·중동)의 성공으로 2000년대 들어 2기신도시(판교·동탄·위례·광교·한강·운정 등) 사업이 대규모로 추진됐지만 공급 과잉과 인프라 부족 문제를 해결하지 못하면서 베드타운화됐다.2010년 전후로 입주가 이뤄진 2기신도시는 10~20년차를 맞으면서 노후화 문제에도 직면했다. 위례신도시는 서울 송파구, 경기 성남시·하남시를 포함하고 2008년 개발 계획이 수립되어 2010년 착공, 2013년부터 입주가 시작됐다.
지난 27일 오전 서울 송파구 위례광장로에 위치한 '트랜짓몰' 상가는 2024년 착공 계획에도 공사가 1년가량 연기되고 있었다. 트랜짓몰 인근 상인 A씨는 "트랜짓몰 공사 기간이 길어질수록 상권 접근성이 떨어지고 상인들뿐 아니라 주민들도 피해를 보고 있다"면서 "출퇴근 시간 외에 인구가 빠져나가 상권이 죽어가고 있다"고 토로했다.
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공실 원인에는 수요 예측 실패와 상권 기획 부족 문제가 지적된다. 초기 계획에서 트램(노면 전차) 노선을 중심으로 트랜짓몰(자동차 통행이 제한된 도시) 형태의 중심 상권을 조성하려 했으나 트램 착공이 지연되며 핵심 상권의 형성이 무산됐다.
이 같은 공실 현상은 통계로도 확인된다. 한국부동산원의 2024년 4분기 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 지난해 집합상가 공실률은 10.1%로 1년 만에 0.2%포인트 상승했다. 상가 공실률은 2023년 9.92%를 기록했다가 지난해 처음으로 두 자릿수를 기록했다.
위례신도시 집합상가 공실률은 2024년 3분기 4.38%, 2024년 4분기 4.12%로 소폭 낮아졌다. 하지만 2024년 4분기 기준 동탄2신도시(4.03%) 고잔신도시(1.51%) 광교중앙역(3.24%) 등 수도권 다른 신도시보다 높은 공실률을 보였다.
3기신도시 공급 과잉 리스크 부상
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상가 공실 문제가 심화하고 있지만 현재 3기신도시 공급은 2019년 공공주택지구 상업용지 계획 기준을 적용하고 있다. 현행 공공주택지구 상업용지 계획 기준을 유지한다면 3기신도시도 상가 공실 사태가 우려된다.
신도시 개발은 대규모 공공 재원이 투입되는 국가 주도 사업이다. 교통망 구축 지연과 자족 기능 부족, 민간 상업시설 활성화 실패 등의 문제가 반복되면 슬럼화로 이어질 수밖에 없다. 전국 주택보급률은 104%를 넘었지만 저출생과 서울 집중화가 심화되며 신도시 개발 정책은 세금 낭비 문제만 양산하고 있다.
1기신도시 개발 당시에는 주택보급률이 100%를 넘지 못해 집이 부족했고 저금리 정부 대출과 임대 후 분양 정책이 이뤄지며 성공한 정책으로 평가됐다. 일정 부분 주택난 해소에도 기여했다. 하지만 2000년대 들어 등장한 2기신도시는 실거주 수요 부족과 공급 불균형 문제로 인해 자산 가치 하락마저 초래하고 있다는 지적이다.
코로나19가 발생한 2020년 전후로 소비 트렌드가 오프라인에서 온라인으로 옮겨가며 상가 공실 문제는 더욱 심각해지고 있다. 이에 국토교통부는 상업용지 계획 기준의 적정 여부를 검토하고 3기신도시 상가 공급을 조절할 계획이라고 밝혔다.
정부 관계자는 "광역 교통망과 자족 기능을 갖춘 신도시 조성은 서울 도심 과밀화를 완화하고 수도권 내 균형 발전을 유도하는 기반이 될 것"이라면서 "정책 효과를 내기 위해 수요 변화에 유연하게 대응할 수 있는 공급 계획과 정교한 도시 설계가 뒷받침되어야 한다"고 말했다.