유럽발 재정위기 악화와 국내 가계부채 부담의 증가로 주택 매수심리가 극도로 위축된 가운데 상반기동안 국내 부동산시장은 좀처럼 침체국면을 벗어나지 못했다. 부동산114에 따르면 올해 1월부터 6월 초까지 전국 아파트 가격은 0.87% 하락한 상태다. 그간 급등세를 보였던 지방 도시들도 2분기부터 약세를 보이면서 전국적인 하락세를 막지 못했다. 그나마 울산이 1.59% 상승하며 상승 불씨를 살리고 있는 상황이다.
 
규모별로는 소형아파트, 원룸, 오피스텔, 도시형생활주택 등 소형주택의 인기가 여전히 강세를 보이고 있다. 투자금 마련 부담이 적고 환금성이 높은데다 임대사업에도 적합하다는 점이 좋은 평가를 받고 있는 이유다.
 
투자성 하락으로 매력이 반감된 아파트에 비해 단독주택, LH단지상가, 소형 수익부동산, 개발지역의 토지 등이 상대적인 인기를 끌었고 경기침체 속에서도 가격이 올랐다. 교통 인프라가 개선되는 지역, 배후 주택수요가 탄탄한 곳들이 상대적인 약진을 보였다.
 
하반기 부동산시장은 세계 경제의 불안감 확산으로 뚜렷한 모멘텀이 없을 것이라는 전망이 우세하다. 잘해야 '상저하중' 정도의 기대 섞인 주택 경기 전망이 예견되는 상황이다. 부동산114의 전망을 토대로 하반기 부동산시장의 동향을 살펴봤다.
　
 
냉골에도 '온기' 있을까?

사진_뉴스1 허경 기자

◆아파트시장
 
상반기 아파트시장은 일부 호재에 따라 국지적 편차는 있었지만 거래시장의 위축으로 인한 가격조정 압박을 받았다. 하반기 역시 이 같은 흐름에서 큰 변화가 없을 것으로 보인다. 다만 실속형 소비자와 실수요자 비중이 늘어나고 있다는 점을 주목할 만하다. 저가·급처분 매물 위주의 거래가 이전보다 늘어날 것으로 보인다.
5·10대책 이후에도 거래 침체가 지속되고 있다는 점은 향후 추가 부동산 대책을 예고하고 있다. DTI(총부채상환비율) 규제완화 발표가 있다면 5·10대책 후속 실행과 더불어 거래 시장 부진 양상을 피할 수 있을 것으로 보인다.

예상보다 안정적인 흐름을 보이고 있는 전·월세 임대시장의 경우 입주 쏠림과 강남권 재건축 이주 등에 따라 국지적인 움직임을 보일 것으로 예상된다. 전세 수요자들의 선호도가 높은 도심 업무지구 주변이나 재건축 이주 등의 영향으로 단기간 수요가 크게 늘어나는 개발지역은 전세수요가 증가하면서 국지적인 물건 소진과 전세가격 오름세가 다시 나타날 수 있다.
 
냉골에도 '온기' 있을까?

서울 강남구 대치동 은마아파트
사진_뉴스1 유승관기자　
◆아파트 분양시장


상반기 아파트 분양시장은 지역에 따라 명암이 갈렸다. 수도권 공급물량은 크게 줄어든 반면 지방은 호조세가 이어졌다.

하반기에는 전국적으로 14만~15만가구에 육박하는 분양물량이 예정돼 있다. 상반기에 지방 물량이 상대적으로 많았는데 하반기에는 지연된 수도권 분양 사업장들이 대거 분양에 나설 것으로 보인다.

세종시의 중소형, 오피스텔 등의 청약 인기가 지속될 전망이고 혁신도시 분양과 대도시 공급 물량을 중심으로 청약 쏠림 현상이 지속될 것으로 보인다. 합동분양이 예정된 동탄2신도시와 강남, 하남미사 보금자리 결과가 하반기 분양시장 성적을 평가할 바로미터다.
　
◆재건축시장


지난해 12·7대책 이후 반짝 반등을 경험했던 재건축시장은 이후 5개월 연속 하락세를 이어가고 있다. 5·10 부동산 대책으로 인해 투기지역 해제, 1대 1 재건축 등 호재가 이어지고 있지만 재건축 투자심리는 여전히 바닥이다.

실거주 목적의 장기 투자자들이 저점 매물을 중심으로 거래에 나설 것으로 보이므로 과거 저점 수준에 접근한 재건축 단지들을 살펴봐야 한다. 재건축 구역 내에서도 사업추진이 확정적인 곳과 원활한 곳, 장기적으로 보유할 때 유망한 단지의 저가 급매물 위주로 선별적인 접근이 필요하다.

그동안 용적률 제한으로 인해 재건축 추진이 어려웠던 10층 이상의 중층 재건축아파트는 1대 1 재건축을 대안으로 활용할 가능성이 높지만 용적률 상향과 같은 수익성 증대를 담보하는 것은 아니므로 지나친 기대감은 지양할 필요가 있다.
　
◆재개발시장

서울의 3.3㎡당 재개발 지분가격은 2010년 상반기 2595만원에서 올해 동기 2442만원으로 하락했다. 떨어지는 사업성과 서울시의 재개발 구조조정에 대한 두려움이 지분가격 하락의 원인으로 꼽힌다.

하반기 역시 재개발과 뉴타운의 구조조정 바람이 마무리되긴 어려운 상황이다. 서울에서만 실태조사 대상이 610곳이나 되고 해제대상의 선별작업이 완료되기까지 최소 6개월~1년 이상의 시일이 필요할 것으로 예상된다.

때문에 진행 중인 구조조정 절차가 안정적으로 마무리되는 2013년까지는 투자심리가 본격적으로 살아나기는 어려울 것으로 보인다. 게다가 대통령 선거와 거시경제 침체로 인해 섣불리 투자에 나서기 어려운 환경이다.

발 빠른 투자자들은 이미 2분기 들어서 사업성이 담보된 재개발 지분에만 관심을 가지고 있다. 이주·철거 등 마무리 단계에 들어간 재개발 대상지역을 중심으로 매입 시기를 저울질하는 분위기다.
　
◆오피스텔시장

분양물량이 늘고 분양가격이 높아진 오피스텔 시장은 수익률에 초점이 맞춰질 전망이다. 노후화된 단지라도 가격이 저렴하고 임대수익률이 높은 곳에 투자가 몰릴 것으로 보인다.

신규 분양은 주변 개발 호재로 가치 상승이 기대되는 세종시, 강남보금자리지구, 판교신도시 등 유망지역이 대기 중이다. 다만 신규 오피스텔 인기에 편입돼 막무가내식으로 투자하는 것에 위험을 알리는 목소리가 높다. 과도한 공급에 따른 우려 섞인 시각이다.

노후화된 단지에 투자하려면 해당 단지의 주변으로 공급량이 얼마나 증가할지 체크해야 한다. 저렴한 투자물건을 찾기 어렵다면 경매를 통해 투자하는 것도 방법이다.
　
◆상가 분양시장

2011년 하반기에 비해 분양물량이 36% 감소한 상가시장은 수도권 편중현상이 지속되고 있는 상황이다. 상반기 동안 89%가 수도권에서 공급됐다.

하반기 상가시장은 편중된 인기판세를 보일 것으로 예상된다. 인기가 예상되는 지역은 낮은 가격에 공급될 것으로 보이는 광교나 서울 강남보금자리 LH상가 등이다. 도심 접근성이 좋아지는 신규 역세권 주변상권을 주목해볼 필요가 있다. 7호선 연장선과 분당선 연장선 주변이 기대지역이다.
 
☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제239호에 실린 기사입니다.