위례신도시 '중대형 주의보'
준강남권 신도시로 불리며 올해 남은 분양시장서 업계의 가장 큰 주목을 받아온 위례신도시가 4·1 부동산대책의 직격탄을 맞게 됐다. 분양될 아파트 대부분의 물량이 6억원 이상 중대형이라 양도세 면제혜택을 받지 못하기 때문이다.

부동산대책이 국회 상임위를 통과하면서 지난 4월22일부터 올해 말까지 분양되는 '전용면적 85㎡ 또는 6억원 이하' 주택을 구입하면 앞으로 5년간 양도소득세를 내지 않아도 된다. 기존 주택은 물론 미분양 및 신축 주택에 대해서도 면제기준이 똑같이 적용된다.

분양을 앞둔 건설사들은 고민이 깊어졌다. 위례신도시는 특히 업계 1, 2위인 현대건설과 삼성물산 등 대형건설사들이 대거 분양을 앞두고 있다. '중대형주의보'가 발령된 시점에서 위례신도시가 당초 기대에 부응하는 분양 성적을 거둘 수 있을지 관심이 집중된다.

◆뜨거웠던 위례에 찬물 끼얹은 국회

서울 강남에서 30분 거리로 송파와 하남·성남에 걸친 위례신도시는 강남권으로의 접근성이 뛰어나 일찍이 주목을 받아온 곳이다. 매력적인 입지와 더불어 상대적으로 저렴한 분양가로 중대형아파트를 마련할 수 있다는 점에서도 실수요자들의 기대를 한몸에 받았다.

뜨거웠던 이곳 위례신도시에 찬물이 끼얹어졌다. 국회 통과 과정에서 양도세 면제기준이 변경됨에 따라 분양 물량 상당수가 수혜를 받지 못하게 되면서 건설사 및 분양 예정자들의 표정이 굳어졌다. 부동산대책 발표 이후 분양사들이 대책 수혜를 앞세워 다양한 분양정책을 쏟아내고 있는 여타 신규 분양 현장들의 분위기와는 사뭇 대조적이다.

가장 먼저 5월 분양에 들어가는 현대엠코의 아파트 970가구는 양도세 면제혜택을 받지 못한다. 분양면적은 전용기준 95㎡와 101㎡다. 이보단 적은 물량이지만 6월 분양 예정인 현대건설과 삼성물산도 각각 99㎡·110㎡ 621가구와 99~134㎡ 410가구로 모두 중대형 물량이다.

지난해 1차 분양을 마친 대우건설도 사정은 마찬가지다. 올 하반기 1700가구의 분양을 앞두고 있지만 기대했던 양도세 면제혜택을 누릴 수 없게 됐다. 이들 모두 전체 아파트의 96%가 혜택을 본다는 양도세 면제혜택을 비켜난 셈이다.

업계에 따르면 양도세 면제 기준안이 바뀐 직후 위례신도시 내 공인중개사 사무소에는 이에 대한 문의전화가 쇄도하고 있다. A중개업소 관계자는 "안 그래도 중대형아파트의 인기가 떨어지고 있는 상황에서 그나마 위례신도시인 탓에 관심이 높았는데 이마저도 부동산대책 발표 이후 관심이 뚝 떨어졌다"며 한숨을 내쉬었다.

◆"분양가 내려?"…고심하는 건설사

부동산대책에 맞춰 한껏 기대심리를 키웠던 건설사들은 뜻밖의 악재에 '멘붕'에 빠졌다. 분양전략도 새로이 짜야 하는 상황에 놓였다. 건설업계의 한 관계자는 "그동안 양도세 감면대상에 포함됐다는 분양광고를 전면에 내세웠던 만큼 위례신도시 내 업체들의 큰 혼란이 예상된다"며 "분양가 변경이 불가피할 것"이라고 말했다.

특히 현대가(家)의 고심이 깊어졌다. 5월과 6월 이곳에서 나란히 분양에 나서는 현대건설과 현대엠코 모두 현대차그룹의 계열사다.

오는 5월10일 견본주택을 열고 분양에 들어가는 현대엠코 '위례신도시 엠코타운 플로리체'의 분양가는 6억3000만~6억7000만원대 수준이 될 전망이다. 함께 분양하는 경쟁 건설사들보다 상대적으로 브랜드 파워에서 밀리는 형국인 데다 분양물량도 가장 많아 부담이 크다.

현대건설 '위례힐스테이트'의 분양가는 현대엠코와 비슷하거나 조금 높은 수준으로 알려졌다. 브랜드 파워에선 경쟁력이 있지만 성남시 권역인 신도시 하단에 위치해 입지에서 다소 불리하다는 평이다.

삼성물산의 강남권 내 유일한 자체사업인 '위례 래미안' 역시 앞선 두 아파트와 비슷하거나 높은 수준으로 분양가가 책정될 것으로 예상돼 양도세 면제혜택과는 거리가 멀다.

아직 분양 전이기에 이들 업체들이 기필코 양도세 면제혜택을 받고자 한다면 분양가를 낮추는 초강수를 둘 수도 있다. 하지만 3.3㎡당 분양가를 1700만원선에서 100만원 이상 낮출 경우 적자가 불가피해 현실적으로는 불가능한 얘기다. 경품 이벤트나 입주 후 혜택 등 궁여지책을 마련하는 수밖엔 방법이 없다.

한국주택협회 관계자는 "정책 기준변경이 시장에 혼선을 초래한 것은 물론 거래 활성화에도 찬물을 끼얹었다. 중대형 아파트 분양 건설업체들이 큰 피해를 입을 것"이라며 "기존 정부안이었던 '9억원 이하'로 양도세 기준이 조정돼야 한다"고 말했다.

◆"그래도 위례는 위례다"

양도세 기준변경으로 적잖은 진통이 예상됨에도 불구하고 업계에선 여전히 위례신도시 분양시장의 경쟁력에 손을 들어주는 분위기가 상당하다. 강남권 입지와 착한 가격의 메리트가 갖는 힘을 믿는 것이다. 실제 지난해 8월 위례신도시 A1-7블록에 공급됐던 '송파 푸르지오'는 1순위 최고 24대 1(공급면적 146㎡), 평균 경쟁률 4.3대 1을 기록한 바 있다.

송파구 아래쪽에 위치한 위례신도시는 강남권 주택 수요를 대체할 얼마 남지 않은 노른자위다. 송파대로, 분당-수서간 도로, 8호선과 분당선 등 강남권과 연결되는 최적의 교통망을 확보하고 있다. 2015년 문정동 법조타운 이전, KTX 수서역 신설과 인근 가든파이브의 풍부한 편의시설 등으로 거주여건 역시 개선 가능성이 높다.

상대적으로 저렴한 분양가도 위례신도시의 장점이다. 3.3㎡당 2000만원을 호가하는 송파와 판교보다 15~20% 저렴한 1600만~1700만원대로 분양가가 책정돼 실수요자나 투자자 모두에게 매력적이다.

더불어 5월부터 바뀔 예정인 청약제도에 따라 전체 물량의 100%가 추첨방식으로 이뤄진다. 유주택자에게도 1순위 자격이 부여된다.

분양업체 관계자는 "부동산대책 수혜에서 벗어나긴 했어도 강남과 근접한 위례신도시는 올해 가장 주목받는 분양시장"이라며 "5월 물량 대부분이 주변 시세보다 저렴한 분양가로 나올 예정이기 때문에 향후 시세 차익을 노려볼 만하다"고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제278호에 실린 기사입니다.