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#직장인 박준희씨(35)는 올해 전세자금대출 2억8000만원을 받았다. 박씨는 내년 전세자금대출금을 다 갚기 전에 추가 대출을 받아 집을 장만할 계획이었으나 차질이 생겼다. 직장에 입사하면서 만든 마이너스통장이 화근이었다. 박씨가 거래하는 KB국민은행이 DSR을 도입하면서 마이너스통장이 있을 경우 추가 대출잔액을 대폭 줄였기 때문이다.
은행권이 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio) 도입으로 술렁이고 있다. 차주들은 DSR 도입으로 추가 대출받기 어려워져 불만을 토로한다.
지난 17일 KB국민은행은 시중은행 처음으로 DSR을 도입했다. 현재 금융당국은 시중은행, 은행연합회가 태스크포스(TF)를 꾸려 DSR 가이드라인을 만들고 있으며 내년부터 은행들이 대출심사 때 DSR를 시범 운영토록 조치할 방침이다.
아직까지 다른 은행은 DSR 도입을 검토 중이지만 2년 후엔 새로 대출받기가 더 어려워질 전망이다. 금융당국이 2019년부터 DSR 전면 적용을 검토하고 있어서다.
DSR 가이드라인은 마이너스통장이나 아파트중도금 집단대출, 전세자금대출에는 일부만 반영하는 방향으로 논의 중이다. 대부분 만기를 연장하거나 다른 대출로 전환하는 특성으로 모든 금액을 기대출로 보지 않는다는 해석이다.
다만 세부내용은 달라질 수 있다. 대선으로 새로운 정권이 들어설 경우 금융당국이 진행 중인 DSR 가이드라인도 달라질 가능성이 있다.
올해 대출받으려는 고객은 어떤 준비를 해야 할까. KB국민은행이 도입한 DSR을 기준으로 새로운 대출전략을 알아봤다.
▶DSR적용범위 : 원금과 이자가 연 소득의 3배 넘으면 거절
KB국민은행의 DSR은 250~400%, 평균 300%다. 모든 대출의 원금과 이자를 더해서 연소득의 3배까지만 돈을 빌려주겠다는 얘기다.
가령 전년 연소득 5000만원인 차주면 앞으로 1년 안에 갚을 원금과 이자가 1억5000만원이 될 때까지 대출을 받을 수 있다. 그러나 합산에서 제외되는 대출도 있으니 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
먼저 보금자리론 같은 정책자금 대출은 DSR 합산에서 제외된다. 아파트집단대출과 신규 전세자금대출도 합산되지 않는다. 자영업자 사업자 운전자금대출, 신용카드 판매한도, 현금서비스에는 DSR 기준이 적용되지 않는다.
▶전세자금대출 : 아파트 매매 시 주담대 받으려면 기대출 상환해야
문제는 대출액수가 큰 전세자금대출이다. 전세계약이 보통 2년이므로 1년은 이자만 DSR에 잡히고 만기를 맞는 2년 차에는 이자와 원금 전액이 DSR에 잡힌다.
만약 연봉 5000만원인 차주가 2억원을 4% 금리에 빌리면 1년 차에는 800만원(2억원*4)만 DSR에 잡힌다. 2년차에는 원금과 이자가 모두 DSR에 잡혀서 400%를 훌쩍 넘기 때문에 대출이 거절된다.
전세자금대출을 받은 차주가 2년 안에 기존대출을 상환하지 않고 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는다면 DSR이 400%를 넘어서 대출이 거절될 수 있다. 따라서 일부라도 전세자금대출 원리금과 이자를 상환한 뒤 추가 대출을 알아보는 것이 바람직하다.
▶마이너스통장 : 쓰지 않아도 한도 적용
마이너스통장도 고려 대상이다. 마이너스통장은 실제 돈을 쓰지 않아도 대출한도가 모두 DSR에 반영된다. 아무 때나 쓸 수 있는 대출인 만큼 실시간으로 잔액 집계가 어렵다는 점에서 한도가 전부 DSR에 잡힌 것이다.
그렇다면 마이너스통장을 없애야 할까. 금융전문가들은 마이너스통장도 금융거래의 일종으로 고객의 신용등급 향상에 도움을 줄 수 있어 섣불리 통장을 없애기보다 사용할 만큼 한도를 줄일 것을 조언한다.
▶대출상환 방법: 원금균등분할 상환이 유리
DSR 충격을 피하려면 대출상환 방법을 조정하는 것이 바람직하다. 주택담보대출을 처음부터 원금균등분할상환 조건으로 선택하면 상환금액이 매년 균등하게 안정적으로 배분돼 새로운 대출을 받아도 DSR 규제를 피할 수 있다.
원금균등분할 상환은 대출금을 약정기간으로 균등하게 나눠 매월 원금을 갚는 방법이다. 이자는 매월 상환으로 줄어든 대출잔금(원금)에 대해서만 지급하기 때문에 부채 상환액이 줄어든다는 특징이 있다.
원리금균등분할 상환은 원리금(원금+이자)를 균등하게 갚는 방식이다. 초기에는 원금 상환비중보다 이자 지출액이 많지만 만기에 가까워질수록 이자금액은 적고 원금이 커진다. 따라서 이자 총액을 환산했을 때 원금균등분할 상환이 원리금균등분할 상환에 비해 더 유리한 경우가 많다.
가령 원금균등분할 상환방식으로 1억원(고정금리 연 2.8% 적용)을 10년(120개월)간 빌릴 경우 첫 달에는 원금 83만3333원, 이자 23만7158원 등 총 107만491원을 갚아야 한다. 하지만 10년이 되는 마지막 달에는 나머지 원금 83만3373원과 이자(1917원)를 포함해 83만5290원만 상환하면 된다.
따라서 이자비용을 아끼고 DSR에 많이 잡히지 않으려면 대출을 원금균등분할 상환방식으로 전환할 것을 고려할 필요가 있다.
