자료사진/사진제공=머니투데이
자료사진/사진제공=머니투데이
돈 걱정 없는 안정적인 노후. 아마도 100세시대를 살아가는 현대인, 특히 40대 중반을 넘어선 이들이 가장 원하는 삶일 것이다. 따라서 많은 이가 안정적인 노후를 위해 돈을 모으고 투자처를 찾아 해맨다. 

 

하지만 저금리시대의 돌입과 부동산시장의 몰락으로 인해 마땅한 투자처를 찾기란 쉽지 않은 게 현실이다. 이는 기업체도 마찬가지다. 특히 부동산시장의 경우 업체들은 오랜 기간 침체기를 겪다보니 사업할 만한 아이템을 찾기가 쉽지 않다. 

 

이에 따라 조금이라도 수익이 난다 싶으면 업체와 투자자가 몰리면서 금세 포화상태에 이른다. 이는 곧바로 수익률 하락으로 이어지고 조금이라도 늦게 투자에 뛰어들면 업체든 투자자든 손해를 보는 상황이 생긴다. 가장 대표적인 사례로 호텔 분양과 올해 초까지 인기를 끌었던 수익형 오피스텔을 들 수 있다. 

 

◆상대적으로 저렴한 '상가겸용주택' 인기몰이

 

최근에는 이 같은 현상이 상가겸용주택으로 옮겨가는 추세다. 물론 상가겸용주택은 본인이 거주하면서 주택을 관리할 수 있고 나머지는 전세 혹은 월세를 줘 매달 임대수익을 기대할 수 있기 때문에 노후를 대비한 투자처로 최적의 요건을 갖췄다.

 

더욱이 상가겸용주택은 1층 또는 지하에 음식점과 같은 상가를 두고 2~3층에는 주택을 지을 수 있는 용도로 계획됐다. 1층에 상가가 들어서면 임대료가 일반주택보다 2배가량 올라 임대수익률이 높은 편이다.

 

상가겸용주택은 크게 두가지로 구분된다. 이미 준공돼 주거 또는 영업에 나선 기존 상가주택과 새로 공급되는 택지개발지구 내 신축 상가주택이 바로 그것.

 

먼저 기존 상가겸용주택의 경우 대부분 지하철역에서 300~500m 이내 이면도로에 위치한다. 주로 먹자골목이나 역세권 이면으로 상권이 팽창하는 지역을 중심으로 거래가 활발한 편이다. 간혹 법원 경매물건이 나오기는 하지만 투자가치가 높아 낙찰가와 낙찰률도 덩달아 높은 편이다.

 

다음은 주요택지개발지구 내에서 공급되는 상가겸용주택용지. 1층 상가에는 음식점 등 근린업종이 들어간다. 2~3층에는 주거임대가, 최상층부에는 소유주가 거주하는 것이 일반적 형태다. 그러나 최근에는 상가겸용주택이 인기를 끌면서 극심한 경쟁률을 보이고 있어 분양받기가 하늘에서 별 따기 만큼이나 힘든 상황이다. 이는 기존상가에 걸려 있는 권리금이 빠져 상대적으로 저렴하기 때문이다.

 

◆건축비↑·환급성↓…길게 보고 투자해야

 

하지만 전문가들은 상가겸용주택에 대한 지나친 장밋빛 전망은 경계해야 한다고 조언한다. 점포겸용 단독택지에 상가주택을 짓는 데 드는 비용이 만만찮기 때문.

 

건축비는 천차만별이지만 대개 350만~400만원 선이다. 하지만 건물을 어떻게 짓느냐에 따라 건축비가 큰 폭으로 상승할 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 점포겸용 단독택지에 상가주택을 지을 경우 상가는 1층 또는 지하 1층에 둬야 하고 바닥면적이 건물의 총 연면적의 40% 이하여야 한다. 즉 연면적 530㎡(160평) 상가주택의 경우 상가는 212㎡(64평) 이하로 지을 수 있는 셈이다.

 

이처럼 상가겸용주택 투자는 안정적 수익을 보장 받을 수 있지만 감안해야 할 부분도 있다. 우선 택지지구 내 상가주택은 땅의 용도가 이미 결정돼 있기 때문에 향후 용도변경이 매우 까다롭다. 아울러 상권이 외부로 확장되거나 자산 가치 자체가 크게 오르지 않는 게 일반적이다.

 

또한 상권형성 여부와 가격거품, 환금성 등도 단점으로 꼽힌다. 특히 신규택지개발지구 내에서는 카페거리, 먹자골목 등과 같은 특화거리 상권을 염두에 두는 경향이 많다. 하지만 대부분의 택지개발지구 상가주택의 경우 특화된 상권으로 성장하지 못하는 경우가 많으므로 보편업종에 대한 임대가능성을 염두에 둔 보수적인 시각이 필요하다. 특히 아파트에 비해 환금성이 떨어져 한번 구입하면 중도에 포기할 수 없다는 점도 유념해야 한다. 

 

이밖에 선임대가 완료된 신규분양 상가더라도 잔여임대기간이나 임대차계약을 계속 유지하겠다는 의사가 있는지 등도 꼼꼼히 살필 필요가 있다.